「修繕費」とは、賃貸物件において建物や設備の修理・維持のために必要な費用のことを指します。
不動産に関わる用語として、特に賃貸契約においては、入居者と貸主のどちらが修繕費を負担するかが重要なポイントです。
契約書に記載された内容(主に設備)や物件の状態によって負担の範囲が異なるため、事前に正しく理解しておくようにしましょう。
修繕費の基本的な考え方
修繕費は、物件の損傷や劣化、設備の経年劣化、または入居者の過失によって、貸主負担と入居者負担に分かれます。
貸主負担
- 経年劣化や自然損耗によるもの
- 壁紙の日焼けや色あせ
- 給湯器やエアコンの故障（通常使用によるもの）
- 建物自体の老朽化による設備の交換や補修
入居者負担
- 入居者の故意または過失による損傷
- タバコによる壁紙の汚れや焼け焦げ
- 水回りのカビや汚れ（掃除不足によるもの）
- 家具の移動などでつけた床や壁の傷
修繕費が発生するタイミング
退去時の原状回復
入居者が退去する際に行われる「原状回復」で、修繕費用が発生する場合があります。
特に、過失や故意による損傷が認められた場合は入居者が負担します。
原状回復費用の入居者負担分においては、基本的には敷金から相殺されます。
実例
昔はヤンチャな不動産屋も多かったですが近年では、預かった敷金は基本的には返金するというスタンスの不動産会社が増えています。
ただ、そのような場合でも故意や過失があった場合はしょうがないので、なるべく揉めることなく合意するようにしてください。
入居中の修理依頼
例えば、設備であるエアコンの故障や水漏れが発生した場合、原因が経年劣化であれば貸主が負担することが一般的です。
ただ、設備であっても入居者の使い方が原因の場合は入居者負担となる場合もあります。
緊急修理
火災や災害など、予測不可能な事態による修理費用も発生します。この場合、負担割合は契約内容や保険の適用範囲によります。
修繕費に関するトラブルの原因
負担範囲の認識の違い
入居者と貸主の間で「誰がどの部分を修繕費として負担するか」について認識が異なる場合、トラブルが発生しやすくなります。
明確でない契約内容
賃貸借契約書に修繕費の負担範囲が明記されていない場合、トラブルにつながることがあります。
基本的な内容は契約書の契約内容や特約条項にて記載されています。
修繕費の請求額の妥当性
貸主や管理会社から請求される修繕費が高額である場合、入居者が納得できないケースもあります。
あまりに高額な場合は、「行政機関の相談窓口」「国民生活センター」「弁護士事務所」「司法書士事務所」を活用することをおすすめします。
修繕費トラブルを防ぐためのポイント
契約書の確認
賃貸借契約書に記載されている「修繕費の負担範囲」や「特約事項」をよく確認しましょう。
入居時の状態記録
入居時に物件の写真や動画を撮影し、壁や床、設備の状態を記録しておくことで、退去時のトラブルを防ぐことができます。
不動産会社によっては、入居時にチェックシートなるものを配っているところがあります。
そのシートに記載しておくことで、最初からあった傷や汚れを証明として残すことが出来ます。
ヒント
チェックシートは入居から2週間以内に出すようにしましょう。
入居してからあまりに時間が経過してから出すと「入居してから入れたキズじゃない？」と思われたりすることもあります。
管理会社への連絡
修理が必要な場合は、まず管理会社に相談しましょう。
自己判断で修理を行うと、負担の範囲が曖昧になる可能性もありますし、余計な費用がかかる原因にもなります。
小さな修繕は自己対応可能
軽微な修繕であれば、DIYで対応できる場合もあります。たとえば、床の小さな傷には補修ペンを使用するなどが効果的です。
豆知識
敷金と修繕費の関係
敷金は退去時の修繕費用に充当されることが一般的です。ただし、敷金を大幅に超える修繕費用が発生した場合は追加請求される可能性があります。
修繕負担を軽減するコツ
日頃から定期的に掃除を行い、水回りや換気などを良好な状態に保つことで、修繕負担を軽減できます。
退去の際にも、ある程度ご自身できれいにしておくことで追加のクリーニング費用などを抑えることができます。
修繕費の相場感
例えば、壁紙の交換費用は1㎡あたり1,000円〜1,500円が一般的です。これを知っておくと、不当な請求を見分けやすくなります。
ただし、フローリングなど減価償却されないものは全額費用負担となる場合もあるので、そのあたりは注意しましょう。
「修繕費」に関するまとめ
修繕費は、賃貸物件において入居者と貸主双方にとって重要な要素です。
日頃からの管理や契約内容の確認を怠らず、負担範囲を明確にしておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
また、入居時と退去時に物件の状態を記録することで、万が一のトラブル時に備えることが可能です。
修繕費に関する知識を深めることで、より安心して賃貸生活を送ることができるでしょう。
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