サブリース契約(さぶりーすけいやく)

サブリース契約とは？

サブリース契約は、「一括借り上げ」や「家賃保証システム」とも呼ばれる仕組みで、具体的には以下のような流れで運用されています。

物件オーナーとサブリース会社が契約
サブリース会社が物件を一括で借り上げ、毎月一定の家賃をオーナーに支払います。
基本的に、サブリース会社は不動産会社をはじめ、大東建託や東建コーポレーションなどのハウスメーカーが行っていることが多いです。
サブリース会社が借主を募集
サブリース会社が入居者を募集し、物件を賃貸運営します。
家賃収入の差額が利益に
入居者からの家賃収入と、オーナーに支払う家賃との差額がサブリース会社の利益となります。

しかし、そもそもサブリースは確かにメリットはあるものの、リスクも高いのであまりおすすめはしません！

サブリース契約には、物件オーナーにとって次のようなメリットがあります。

家賃収入の安定
入居者がいなくても、サブリース会社から固定の家賃が支払われるため、空室リスクを軽減できますが、もちろん全額補償ではないことを頭に入れておきましょう。
管理の手間が軽減
サブリース会社が入居者募集やトラブル対応、家賃管理を行うため、オーナーの負担が減ります。
初めての賃貸経営でも安心
賃貸経営が初めてのオーナーでも、運営の専門知識がなくても始めやすい仕組みですが、場合によっては騙されているケースもあるので注意してください！

一方で、サブリース契約には以下のようなデメリットや注意点があります。

家賃の減額リスク
サブリース契約の多くは、契約途中で家賃が見直される可能性があります。物件の需要が下がると、支払われる家賃が減額されてしまいます。
手数料や保証料の負担
サブリース会社に支払う手数料や保証料が発生するため、実質的な収益がそもそも最初から減額となります。
契約の解除が難しい場合も
サブリース契約には10年などの長期間の契約が多く、途中での解約が難しい場合があります。解約には違約金が発生することが多いです。

サブリース契約には、次のようなトラブルが発生することがあります。

家賃保証の内容が曖昧
家賃保証額が「一定期間のみ固定」など、契約内容に注意が必要です。契約書で詳細を確認してください。
修繕費用の負担
契約によっては、修繕費用がオーナー負担となる場合があります。いえ、大半でオーナー負担です。ですので契約前に修繕範囲を明確にしておくようにしましょう。
サブリース会社の倒産
サブリース会社が経営不振に陥ると、家賃保証が途絶えるリスクがあります。信頼性の高い会社を選びましょう。

契約を結ぶ前に、以下の点を確認することが重要です。

空室率の確認が重要
空室率が高いエリアでは、サブリース契約が家賃減額のリスクを伴う場合があります。地域の賃貸需要を調査しましょう。
満室が狙える場合であれば、サブリース契約を行うメリットはありません！
国の注意喚起に注目
国土交通省はサブリース契約におけるトラブルを防ぐため、「ガイドライン」を公開しています。事前に目を通しておくと良いでしょう。
「固定保証」と「変動保証」の違い
固定保証は家賃が一定ですが、変動保証は賃貸需要に応じて家賃が変動します。どちらが適しているかを検討しましょう。

サブリース契約は、以下のようなオーナーに適しています、が、代替案はあります。
何度もいいますが、サブリース契約はあまりおすすめはしません。
基本的には信頼している不動産会社、集客力の高い不動産会社に管理を任せれば解決するものです。

サブリース契約は、物件オーナーにとって家賃収入の安定を図るための便利な仕組みですが、リスクや注意点も伴います。
契約内容をよく確認し、信頼できるサブリース会社を選ぶことが成功の鍵です。
豆知識やポイントを活用し、自分に合った賃貸経営スタイルを実現しましょう！