市街化区域(しがいかくいき)

都市計画法に基づき、すでに市街地（街や住宅地など）として整っているか、今後10年程度で優先的かつ計画的に市街化を進めていく地域のことを指します。
都市部や住宅が集まるエリアでは、建物を建てやすくさまざまな開発が積極的に行われる一方、用途地域や建築基準などの制限が細かく定められているのが特徴です。

市街化区域が設定される理由

人口が集中するエリアを無秩序に開発すると、交通渋滞や騒音、公害などの問題が起こりやすくなります。
そこで「市街化区域」を指定し、道路や上下水道、公共施設などインフラ整備と合わせて建築を進めることで、快適な街づくりを目指しています。

市街化区域内では、建物の用途や高さ、規模などを制限する「用途地域」が細かく定められています。
たとえば、住宅専用エリアでは大型の工場は建てられないなど、住環境を保護するためのルールが存在します。

市街化区域内は一般的に建物を建てやすく、住宅ローンの融資も受けやすいです。
インフラ（電気・ガス・上下水道など）も整備されていることが多く、生活しやすい環境が整っています。

需要が高い都市エリアにおいては、宅地や建物の資産価値が下がりにくい傾向があります。
さらに交通や商業施設が充実しているため、住むにも投資するにも有利です。

建築自由度が高いとはいえ、用途地域により建物の種類や高さ制限、建蔽率・容積率などが定められています。
思い描く建築プランが制限に抵触する可能性もあるため、事前の確認が重要です。

需要が大きい分、土地の価格が高めに設定されるケースが多く、購入コストがかさむ点は避けられません。
加えて固定資産税などの税負担も高くなる可能性があります。

原則として「市街化を抑制するエリア」として設定され、農地や山林など自然環境の保全が優先されます。
新たに建物を建てるには厳しい許可が必要で、自由な開発は難しい場合が多いです。

すでに宅地化が進んでいる、もしくは今後積極的に市街化を促進するエリア。
基本的に建物を建てやすいですが、用途地域による規制は受けます。

用途地域の種類
市街化区域内には「第一種低層住居専用地域」「商業地域」「工業地域」など多様な用途地域があります。建築できる建物や建築規模が異なるため、希望するプランに合致するかどうか調べておきましょう
道路幅員のチェック
幅員4m未満の道路に接している場合、セットバックが必要になるケースがあります。接道義務を満たさないと建て替えや増改築が制限されるため、土地購入の際は要確認です。
将来の再開発・インフラ整備
市街化区域では新たな道路整備や再開発が進むことがあります。将来的に利便性が向上して資産価値が上がる可能性もあれば、一時的に工事による騒音や交通規制に悩まされることもあります。

市街化区域は、都市計画上「積極的に開発を進めるエリア」として位置づけられており、インフラの整備や建物の建築が進めやすいというメリットがある一方で、用途地域による制限や地価の高さといった課題もあるため、土地や建物を検討する際は事前にルールやコストをしっかり把握しておきましょう。

用途地域やインフラ、将来の街づくりの方向性を理解することで、スムーズかつ安心して住まいづくりや投資計画を進められます。
不動産会社や他の専門家、行政窓口との相談を活用しながら、自分に合った土地選びや建築プランを練ってみてください。