リフォーム工事したのに入居が決まらない、、
内見はよく行われるようだがなかなか決まってくれない。。
決まらないからと管理会社を変えたのに、それでも決まらない。
マンション、アパートを所有していて空室であることは、大きな機会損失であり、一番の問題になります。
少しでも現状を理解し、一つずつ問題を解決していくことで案内時の成約率をアップすることが出来ます。
ここでは不動産会社管理会社、オーナー向けに解説していきます。
出来ることから行い、解決に導いていきましょう！
そもそも入居率とは
入居率 ＝ ( 賃貸可能な物件戸数 – 空室数 ) / 賃貸可能な物件戸数 * 100
一般的に入居率は95%を超えると高い基準、97%を超えるととても高い基準と言えます。
入居率という時はその不動産管理会社の全体の入居率を指すことが多く、同時にその不動産管理会社の集客力、部屋付け力の指標になるとも言えます。
大抵の場合は、年間でもっとも入居率が高かった時期(春の入替が終わった頃)の数字を表示することが多いです。
この空室をどのようなことでカウントするかで数は変わってきます。退去直後からカウントするのか、原状回復工事が終わってからをカウントするのか様々ですが、まぁとはいえ誤差の範囲と言えるでしょう。
利回り表記は、満室(入居率100%)で算出されます。空室の数ほど収益性が下がり、せっかく不動産投資したのにも関わらずいきなりいくらかの空室がある状態だと死活問題になりかねません。
物件を預ける際には、入居率の高い不動産会社をきちんと見定めるようにしましょう。
なぜ入居率が低いのか
まずは入居率がなぜ低いのかを考え、原因を探ることが大切です。
周りと比較して家賃が高いから、古すぎるから、利便性が悪いとか、決まらない理由も様々です。
入居が決まらない理由をきちんと把握しておかないと、それはたまたま、ではなく、必然な結果になります。
極論、家賃を下げれば決まる
立地が悪くても、インターネットに掲載していなくても、家賃を大幅に下げれば入居は決まります。
不動産会社や仲介業者から「家賃を下げましょう。」と提案されることもあるでしょう。
家賃を下げることで決まるということは、家賃を下げることは言わば必殺技になります。
家賃を下げること自体は簡単に出来ますが、家賃を下げるとその分収益性が下がることになります。
収益性が下がるということは、物件自体の価値が下がるということです。
そうなると、いざ売却しようと思っても、予想をはるかに下回るような価格にもなりかねません。
まずは家賃を下げること以外で、原因を探っては出来ることから一つ一つチャレンジしてみましょう。
入居が決まらない多くの原因
- WEB集客、掲載方法がへたくそ
- 時代の流れ、入居者ニーズに応えきれていない
- 内見時に部屋の魅力が伝わっていない
- 周りの物件よりはるかに賃料が高い
- 不動産会社の対応が悪い
大体はこの5つに原因があります。
一つ一つ深堀していってみましょう。
【原因1】WEB集客、掲載方法がへたくそ
お部屋の入居を決めようと思ったら、まずは出来る限り露出を増やさなければいけません。
なぜなら各媒体を問わず7割近くの方がインターネットを利用して、部屋探しを行っています。
とはいえ、家主個人でWEBを利用して募集するにも限界があったりするのも事実で大半の方が不動産管理会社に物件を預けていることでしょう。
その不動産管理会社は、様々な媒体にきちんと物件を掲載してくれていますか？
自社サイトにはもちろん掲載していると思いますが、自社サイトだけでは集客出来ないのが実情です。
その不動産会社がSUUMO、HOME’Sやアットホームに参画し、掲載しているかどうかを確認してみましょう。
上記3サイトすべてに掲載する必要は無いですが、どこにも掲載していないとなると、はっきり言ってまともに集客することは出来ません。
最低SUUMOにだけでも参画されているようでしたらまだ集客出来ます。
また、掲載されてあるならあるで掲載内容を確認してみましょう。
場合によっては埋もれてしまっている可能性があります。
物件情報について、きちんとテキストでキャッチコピーやセールスコピーがあるか、物件写真は物件の隅々なところを掲載してくれているかどうかを確認してみましょう。
不備を見つけたとしても「忙しいだろうから言うのは気が引ける、、」では、後で困りますよ。
不動産会社に「あそこは少しうるさい大家だ。」という気持ちを持たせるぐらいがベストです。
【原因2】時代の流れ、入居者ニーズに応えきれていない
今の時代、雨風凌げればどこでも良いというような人はいません。
昔は入居者のほうから「お部屋に住ませてください、お願いします。」に近い時代もありましたが、今では逆で、家主や不動産会社のほうから「お願いしますからここに入って下さい。」という時代になっています。
そのような時代に、部屋に入ってもらおうとすれば入居者のニーズに応える必要があります。
畳(たたみ)が良いという人もごく少数いることも確かですが、今の20代、30代では畳が嫌な人は圧倒的に増えています。
なぜなら今の時代、みんなベッドで寝るからです。
ベッドで寝るということは、布団をしまう必要がないので押入では使い勝手が悪いということになります。
今はタンスを置かなくてよいように、最初から押入ではなく収納(クローゼット)になっています。
それに合わせようとすれば、押入の中棚を落としてクローゼット可する必要があるでしょう。
そのほか、単身(シングル)に人気のある設備ですとか、家族(ファミリー)に人気の設備をきちんと取り入れるなどしないと今の物件を相手にまともに戦うことは出来ないのです。
例えばインターネット無料、モニターフォン、温水洗浄便座、宅配ボックスなどは必須アイテムとなっていますし、アイデア次第で新築にも勝てる備品を設置するだって出来ます。
中古、築古物件をどれだけリフォームしても新築に戻すことは出来ませんが、その部屋探し人が新築・築浅を望んでいない限り、新築同等の設備をつけることで対等に戦えるようになりますし、ハイグレードな設備をつけたことで逆に家賃を上げて決めることが出来ます。
ニーズをしっかり掴んで応えるようにすれば40~50年経った築古の物件であっても、ちゃんと決まるものです。
【原因3】内見時に部屋の魅力が伝わっていない
家主からすると不可抗力であるかもしれません。
気の利く不動産会社であれば、案内時にはしっかりポイントをアピールするものですが、もっと努力することが出来ます。
ただリフォームが終わった部屋を見てもらうだけでは「ああ、この部屋いいな」という印象は残せても、それだけでは決定打にならないことが多いんですよ。
俗に言うモデルルームを作ってみましょう。
分譲マンションのモデルルームといえば、リビングにソファーが置いてあったり、テーブルが置いてあったり、テレビ、ベッド、洗濯機、服までおいてありますよね。
モデルルームを作ることで、そこで生活しているイメージを想像してもらうことが出来ます。
賃貸物件のモデルルームで、全部屋に設置する必要はありませんが、リビングのセットを設置するだけでも印象はがらっと良い方に変わりますよ。
そこまでは面倒だという場合は最低でも小物を設置して、内見者をもてなすだけでも好印象を与えることは出来るでしょう。
【原因4】周りの物件よりはるかに賃料が高い
物の価格には、やはり適正な価格、相場というものがあります。
この家賃でも入るだろ！と近隣の相場を無視して高く設定してしまうと、本当に不思議なぐらい全く決まらなくなります。
東京都心部ならまだしも、今回、大きなリフォームしたから20000円家賃をあげる！っていうのはちょっと無理があります。
大金使ってリフォームしたのだから家賃をこんだけあげたい！という気持ちは十二分に分かりますが、せっかくお金を使ってリフォームをしたのですから適正な相場で募集して一刻も早く入居を決めるようにしたほうが無難です。
とても集客力が強い不動産会社に任せている場合など、大きなリフォーム工事をしてなくても勝手に家賃をあげて決めてくれることはありますが、それも相場の範囲内と言えるでしょう。
【原因5】不動産会社の対応が悪い
不動産会社の対応が悪くて入居が決まらなかったなんて時もたまにはあると思いますが、はっきりいって論外です。
2回も3回もあったら相当悪い対応をされています。はっきり言ってそれはもうその不動産会社の体質です。
その不動産会社には親父の時代から世話になったなんていう考えは捨てるようにして、他の管理会社に管理変更をお願いしましょう。
どれだけ頑張っても立地だけは変えられない
もっとも状況が不利と言えるのが、立地が悪いということです。
どれだけ頑張って努力しても、立地だけは変えることが出来ません。
立地が悪いのに駐車場もないという状況では、かなりの費用を使ってリフォームしたとしてもなかなか決めづらいというのが実情です。
しかし、実際、立地以外では工夫次第でまだなんとかなるものです。
まずは入居が決まらない原因をしっかり突き止め、一つ一つ出来ることから始めてみましょう。とはいえ、お金がかかることが大半で、不動産会社にも協力してもらうことが必要となるので、日ごろから不動産会社とも良い関係を築いておくようにしましょう。
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