購入を検討している不動産の概要書に「要セットバック」と記載されていることがあります。
セットバックって何だろう？と気になる方もいるでしょう。
大切なことなので購入前には必ず説明してくれるものですが、曖昧に理解して購入を決断すると後悔してしまうことがあります。
今回の記事ではセットバックの意味と、注意点を解説していきます。
損しないためにきちんと理解してから購入されるようにしてくださいね！
セットバックとは
土地の境界線から一定の間隔を確保することで、大抵の場合は道路から後退することを意味します。
現在の建築基準法では、家を建てるための土地には接道義務(道路に接していないといけない)があり、その道路幅最低4m以上の道路に2m以上接していないと、そのような土地を購入したところでセットバックをしないことには家を建てることが出来ません。
その理由として、火災などが発生した際、前面道路が狭すぎると消防車が入ってくるスペースがない、避難経路を確保することが出来ないとなるといざという時に対応することが出来ません。
明らかに3mも幅がないのに家が建っているところがあるけど？
港町や東京の下町、田舎の小さな集落などでよく見られますが、昔はそれで家が建てられたのです。
建築基準法の施工前(1950年より施行)の当時は車が一般的ではなく、道路も狭く駐車場も必要ではなかったもので今では全くすれ違うことの出来ない1間(いっけん＝約1.8m)とった前面道路の町も現在も存在しています。
当然、行政や自治体はセットバックを望みたいのですが、一度建っているしまっている家について「建築違反だから建て替えてください。」とは言えません。その代わり、「建て替える際にはセットバックしてね」ということになります。
このような道路を建築基準法第42条第2項の規定により、例外的に道路であるものと「みなす」とされた道路のことを言い、「みなし道路(2項道路)」と呼ばれます。
- 幅が4m未満の道路であること
- 建築基準法が施行される以前より、その道路に建物が立ち並んでいたこと
- 特定行政庁の指定を受けたこと
このような2項道路に面した土地に建物を建てる際に、道路幅を4m以上確保するための制限のことをセットバックと言います。
セットバック幅はどうやって計算する？
セットバックは向かい合う反対側の土地がどうなっているか、2つのケースで分けられています。
一つは向かいが宅地であるケースと、もう一つは川や崖、線路などであるケースです。
どちらの場合であっても、とにかく前面道路幅が4mになれば良いのですが、後退距離については条件によって異なってきます。
向かいが宅地の場合
前面道路幅3mの場合でかつ向かいも宅地の場合、道路の中心から互いに2mずつセットバックします。
もともと3mありますので、互いに50cmずつ境界線を下げれば建築基準を満たす4m道路となります。
前面道路幅が2mしかない場合は、互いに1mずつ境界線を下げ、道路幅4mを確保しないといけません。
場合によっては、向かいの土地の方、隣接する住民同士で話し合いが必要となるケースもあります。
これを中心後退といいます。
向かいが川、崖、線路などの場合
向かいが川、崖、線路などであっても、建築基準を満たす道路幅は4m必要です。
この場合は4m – 道路幅分を後退しないといけません。
上図の場合は道路幅が2mなので、境界線を2m下げる必要があります。
これを一方後退といいます。
要セットバックとなる物件の注意点
そもそもセットバックを拒否することは出来ませんので、セットバックが必要な土地、建物を購入したとしても、そのままでは建物を建てる、建て替えを行うことは出来ません。
したがって、確かに相場より安いかもしれませんが、どうしてもその土地が欲しい場合を除き、よく検討するようにしましょう。
基本的には購入は避けたほうが無難です。
セットバックすると敷地面積がその分小さくなるため、建てられる家も小さくなる
セットバックした部分は道路になるため、有効な敷地にはなりません。
したがって、セットバックした部分の面積は、建ぺい率、容積率の計算から差し引いて計算する必要があります。
つまり間違いなく、建築可能な面積が減ってしまうということです。
ですので、すでに建築する計画をしている場合であれば、要セットバックの土地を購入したところで、その計画通りに家が建てられないなんていう悲惨な結果になりかねませんので、そのような場合は必ず事前に有効面積を確認してから購入するようにしましょう。
いざ売る時に売れにくい可能性が高い
今、まさにそのような物件を売りたいと思っていても、セットバックが不要な物件に比べるとやはり売りづらい上に、相場よりも安くせざるを得ないことも多いですし、そもそもが実質安くなります。
セットバックが必要な部分は最初から使えない＝価値がないので、まんまの土地面積で相場通りに売りに出したところでその価格で売れるわけがないんです。
セットバックに関する疑問
セットバックした土地はどうすべき？
セットバックした土地は、私有地として所有したままにも出来ますがあってもしょうがないので行政や自治体に寄付をしたり、少数ですが街づくりがさかんな自治体、再開発を行っている場合であれば買い上げてくれるもらえることもあります。
寄付、買い取りを希望する場合をまずは役所の建築指導課へ行って相談するようにしましょう。
セットバックした部分の固定資産税はどうなる？
確かにご自身が購入した土地とはいえ、すでに道路となってしまった部分の固定資産税は本来支払う必要はありません。
ただし、多くの場合で手続きが必要になります。
固定資産税を支払わなくていいということは、それは非課税が適用されるということなので、役所に出向き非課税の申告を行う必要があります。
自治体もそこまで把握してないことが大半なので手続きをしておかないと、知らないまま固定資産税を納めているケースが多いです。
注意が必要な点として、例えば向かいが川で、ご自身の土地が一番端っこで自分以外の不特定多数の方が利用することがない場合は非課税の対象とならない可能性もあります。
セットバックした部分は駐車場に使える？
購入した物件の前に車が置けられるなら駐車しても大丈夫ですが、セットバックした後であればそれは道路とみなされるので駐車することは出来ません。
セットバックに掛かる費用負担は誰がになる？
ケースバイケースですが、セットバックを行う場合、調査費用と舗装費用が掛かります。
土地まで購入して、セットバックしたのに舗装費用まで出さないといけないのか！？となりますよね。
これについては行政や自治体によって費用負担や補助をしてくれるケースがあるので、要セットバック物件の購入前に役所の建築指導課や建築会社や不動産会社に聞いてみましょう。
一先ずはご自身の代わりに調べて調査をしてくれます。
自己負担と言われる場合もあります。
