不動産投資と一口にいっても、皆さんご存じのようにマンション、アパートをはじめ、一戸建てなど定番のものもあれば、中にはコロナ禍になってからキャンプ用地などに使用するために山林を購入検討する方が増えてきました。
山林投資は儲かるのか？
純粋に山林投資を考えている方がいれば、当記事を参考にしてみてください。
山林購入も、れっきとした不動産投資の一つです
山林も不動産であるので、れっきとした不動産投資の一つです。
なぜ山林を購入したいのか、理由はそれぞれですが、少なくともコロナ禍になって先述したキャンプ用地に使用したい、グランピング施設を開設したいなど様々な思い出で購入を検討する方は増えました。
通常、投資目的では人工林を購入することが一般的です。
しかし、不動産会社に「山林が欲しい」と相談を持ち掛けたところで、少し掘り下げて「人工林を探しています。」「自然林を探しています。」といったところで通常紹介してもらえることは少ないでしょう。
人工林とは
人間が植林を行い、木材や他の資源を生産するために育てるために植えられた森林のことを指します。これらの森林は通常、商業的な目的で植林され、木材供給や木材産業のニーズに対応するために計画的に管理されます。日本では主にスギ、ヒノキが圧倒的多数を占め、日本の一次産業の一つである林業がこれに該当します。
近年、SDGsを目的として、持続可能な林業が強調されており、人工林の適切な管理と保護が重要視されています。持続可能な植林は、木材供給を確保しながら、生態系の保護や地域経済の発展に貢献します。
しかし、よくある不動産投資のように、所有してからすぐに収益が発生するのは一般的ではなく、杉であれば60－80年生、ヒノキであれば80－100年生と出荷、収益確保までそれなりの時間を要することになりますが、一次産業を活性化しようと様々な補助金が出ることから、林道を作り、山林をきちんと整備することで思いもよらない補助金が出ることもあります。
植林目的
人工林はさまざまな目的で植えられます。主な目的には木材生産、製材、パルプ、紙の原料供給がありますが、他にも環境保護、土壌保全、水源保護、野生生物の保護、景観美化などが挙げられます。
自然林とは
キャンプ用地で購入を検討する場合は、主に自然林となります。
自然林は長い年月をかけて形成され、人間の干渉を受けていない、自然界で自然発生的に形成された森林のことを指します。
自然林にはブナ、コナラ、アカマツ、カシなどさまざまな植物種が含まれ、これらは気候、土壌、地形に応じて異なります。一部の自然林には巨大な高木や古代の木が存在し、これらは長寿命の生物です。
自然林は地球上の生態系と生物多様性の保護において極めて重要ではありますが、リターンを目的としての投資に向かないと考えておきましょう。
逆に、「山を売りたいです。」と不動産会社に相談？
とはいえ、山林を所有している方が、それを売りたいと不動産会社にいっても普通は買い取ってもらえませんし、仲介もなかなか行ってくれません。
その理由は、不動産会社も前例がないため、その山林の相場が分からないためです。また、一般的な土地と比べるとどうしても坪単価も安価となり、かつ買い手が現れるかも分からない山林商品について、積極的に仲介を行う不動産会社は極めて少数と言えるでしょう。
山林を購入したい場合、売りたい場合はどこに相談すべき？
山林投資の一番の難点とは
地場の不動産会社は、基本的にはその付近の取引相場をおおよそ知っているプロのはずです。
しかし、山林については、通常の不動産会社であっても、今まで取引を行ったことがないためまず相場が分からないことから相談を持ち掛けたところで、「山は扱っていません。」と言われることが大半になることでしょう。
山林投資一番の難点、銀行の不動産ローンが通らない。
それと同様に、山林が欲しいと思って銀行に不動産ローンを申し込んだところで銀行のローンは通りません。
不動産会社同様、銀行も今まで山林を取引した実績がないため、山林の価値が分からない。それ故、担保に設定しがたい。という点があげられます。
一般的にはスギやヒノキなど相場は決まっているとはいえ、実際その山林を購入したところでどれほど収益性が上がるのかも想像もつかないため、事業計画書を銀行に提出したところで審査対象外となってしまうのです。
つまり、山林投資はキャッシュでの購入、もしくは別ローンが前提ということ
基本的にはキャッシュ(現金)での購入が簡単です。
しかし、厳密にいうとすべての銀行ローンがNGなわけではありません。事業ローンやフリーローンであれば山林を購入することは出来ますが、そもそも投資家の皆さんからすると金利が高すぎるのでそのようなローンを使ってまで山林を購入したいとは考えないはずです。
不動産投資で山林購入した際のメリットとは
よくある不動産投資とは違い、山林を購入したところで
