築古アパートを持っているけど空室が多くて困っているオーナーさんは多いはずです。
そんなアパートを処分したくても空室が多いと売るに売れません。
いくら築古アパートといってもリフォームして費用をかけたとしても入居が決まるのであれば今後の安定化に繋がりますし、空室であるという最大の機会損失を防ぐことが出来ます。
築古の物件となるとリフォームを行うにしても、築浅物件に比べるとそれなりの費用が必要となります。
費用をかけずに入居が決まるならそれに越したことはないですが、対抗する新築や築浅はたいていの場合、新しい設備などを兼ね備えているため勝つことは出来ません。
この記事では、僕自身が普段行っているリフォーム術をベースに解説していきます。
僕の所有しているアパートの入居率は100%です。
入居が決まらず悩んでいるオーナーさん、これから築古物件の購入を検討している方の参考にしてみてください。
どのようなリフォームを行うことで集客へとつながるのか、費用はどれほど掛かるのかをざっくり紹介していきます。
築古アパートをリフォームすることで、きちんと客(入居者)がつくのか？
つく！入居率は物件が古くても関係ない、リフォームの内容と家賃次第
結論からいえば、旧耐震の物件であっても、外観だろうと室内だろうと、きちんとリフォームを行うことによって内見後の成約率はあがります。
むしろ完璧なリフォームを行えば、どんだけ築古のアパートであったとしても家賃をあげても入居は決まります。
要は、リフォームした内容次第です。
部屋探しをしているお客さまも新築、築浅を希望していない限り、築年数は気にしません。実際問題、部屋探しをしている方は旧耐震、新耐震を極端に気にして部屋探しをしている方は極少数で、若者カップルなんかは、そもそも新耐震って何？って方が大半です。
悩んでいてもしょうがない、まずは前向きにリフォームに取り掛かるべし！
入居が決まらないことを悩んでいても何も始まりません。
寝て解決出来るのであれば問題ありませんが、そんなことはあるわけありません。
周りに新しいアパートが建っているのであればこちらも手を打たないと勝つことは出来ません。
どんなことでもよいので、そのライバルである新築に戦えるようにリフォーム作戦を検討し、リフォームしないと入居が決まらない＝その間は収入がないわけですから、リフォームを先行投資と考えて入居促進に繋げていきましょう。
築古物件、まずは何をどうリフォームすべきか、費用はどれぐらいかかるのか
築古アパートをリフォームしようとしたところで、どうリフォームすべきか分からないことが普通です。
築古アパートを入居率100%に持っていきたいのですが、すべてやっていればかなりの費用が掛かります。
築古アパートであるため、改修すべきところは多いはずですが、これを改修すれば入居率は飛躍的にあがる！というものを紹介していきます。
玄関、玄関ホール編
古いアパートの玄関の土間は、コンクリートの床であることが多いですよね。
土間は塩ビタイルを貼るなどで見た目をよくすることで内見時の印章が変わります。塩ビタイル貼りを行っても費用は知れています。
また、下駄箱などのシューズボックスが小さい場合には玄関土間の大きさに合うものに取り換えましょう。
さらに、姿見は必須ではありませんが、あればお客さんは喜びます。
居室編
近年では、ベランダがあったとしてもベランダで洗濯物を干す方は大きく減少しました。
なので、窓際に室内物干しなどを取り付けるだけで、新設な物件として内見者の心に残ります。
また、長押フックなども同様です。長押フックはウォークインクローゼット(WIC)などがあっても喜ばれるアイテムの一つです。
クロス
居室は、主に壁クロスや天井クロスなどでデザイン性に差をつけることが出来ます。
カップルでお部屋探しを行う場合、部屋の決定を行うのは8割方女性です。
流行にのる必要もありません、女性ウケしやすいクロスを取り入れることで成約率を大きくあげることが出来ます。
どうせ張り替えるならおしゃれなクロスを使ってみましょう。
例：
床
オーナーご自身、畳が好きな方がおられると思います。
お部屋探ししている方でも、稀に畳が好きな方いらっしゃいます。
でも、残念なことに和室はもう時代遅れです。床に布団ひいて家族そろって寝るような時代ではありません。フローリング、もしくは塩ビタイルに変更しましょう。
2023年現在、ベニヤ1枚でもかなり値段が上がっており、フローリングもかなり値段が上がっています。
6帖でも変更工事で90,000円、高いところでは110,000円したりするでしょう。
出費を抑えたい気持ちは分かりますが、「和室は要らないなぁ。次の物件見に行こうか。」で検討外にされてしまったら勿体ないですよね。
収納編
古いアパートとなると和室があり、押入である場合が多いですね。
先に述べたようにフローリングに変更したということはもう押入は不要です。クローゼットに変えてしまいましょう。
中棚は不要となるので棚は落とし、ハンガーパイプをつけるという工事内容になります。半間だろうと一間だろうと費用はそこまで大きく変わらないはずです。
ゆとりがある場合は天袋があるならばそれらを撤去し、天井をあげ、ハイドアをつけることで視認性をよくし、おしゃれなものに仕上げる方法もありです。
襖(ふすま)を引き戸にまで変える必要はありませんが、襖表面のクロスの張り替えを行うことでデザイン性はアップします。1枚あたり2mのクロス代が掛かりますが、思っている以上に印象に残る効果は大きいです。
収納内にクロスは貼るべき？
クローゼット化したのであればもちろん貼るべきです。天井も含め。
クローゼットは物をしまうところです。入居者さんは、ラックやら棚やらを買ってきてそれをクローゼットにしまうことでしょう。
その際、よく当てて傷をつけたりします。
なので、クローゼット内のクロスはコンクリート打ちっぱなし風のクロスや、傷がついても分かりにくいようなクロスを貼ることで入居者が入れ替わった後も、費用をかけることなく次に持っていけます。
キッチン編
費用が掛かるポイントその１です。
あまりにも古いのであれば、全部取り換えるべきです。1K、1Rなどラジエントヒーターであれば最低IHコンロに変更しましょう。
とはいえ、ガスコンロを設備としてつける必要はありません。
キッチンを変更しない場合で、壁がタイルであればどうしても古さが出ます。
その場合は、防火のキッチンパネル貼りを行うことで現代風のキッチンに一瞬で様変わりします。
費用は掛かりますが、サーモスタット混合栓に変えることで付加価値となります。
他、コーキングの打替など細かな部分にも目を向けましょう。
脱衣所編
独立洗面台、古くなっていませんか？
洗面台が古いだけで、古臭い印象がついてしまいます。
洗面台上部のプラスチック部分が古いと明らかにきばんでいると思ったら取り替えの目安です。
取り替え費用自体は思ったより知れていますので、取り換えてしましょう。
資金にゆとりがある場合は、三面鏡洗面台にするのも一つでしょう。費用はW600サイズ独立洗面台の倍程度です。
また、古い物件のみならず新しい物件でもあまり無いのが、洗濯機上部の固定棚です。
洗濯機の上部に棚があると洗剤をおくスペースにも使え、タオルなどを置けるスペースとして使ってもらえるのであれば喜ばれるものの一つです。
また、細かな部分に目を向けるとすれば洗濯機用給水蛇口(洗濯機用ニップル)をワンタッチのものに取換を行うことでホースが外れてしまい、階下漏水まで起こしてしまうような事故を未然に防ぐことが出来ます。
浴室編
浴室の場合、釜を取り換える、ユニットバスを取り替える必要がある場合は思い切って変えるのも一つです。
アパートでもあまりありませんが、特に釜がある場合は女性は嫌います。
費用は掛かりますが、決め手の一つになるぐらい大きなリフォームになります。
アパートの場合は大抵が折れ戸になっています。
折れ戸のよくカビが生えているところをビードと言います。
ビードの黒ずみがあるようならビードを取り換えましょう。
また、キッチン同様、コーキングにカビが生えているようであればコーキングを打ち換えし、清潔感を演出しましょう。
鏡がない場合は必ずつけるようにします。
鏡があってもウロコが多く付着している場合は必ず取るか、取り替えを行いましょう。
ウロコが目立つと内見時の印章がとても悪いです。
さらに、資金にゆとりがある場合は浴室暖房乾燥機をつけることで差別化を図ることが出来ます。
また、キッチン同様、費用は掛かりますが、サーモスタット混合栓に変えることで付加価値を提供出来ます。
トイレ編
古いアパートとはいえ、近年では和式便所はないと思いますが、そうである場合は費用はかかりますが洋式への変更は必須です。現状が洋式である場合、あまりに古い場合は便器の取り替えを推奨します。
近年では、温水洗浄便座は必ずついていると言ってよいほど代表設備の一つです。
もし、無い場合には温水洗浄便座をつけるようにしましょう。便器ごと取り換える必要はありません。
また、トイレにいたってはアクセントクロスを取り入れることで居室以上に一気におしゃれな印象に変わります。
他のクロスを張り替えるのであれば、ぜひついでに壁一面だけアクセントクロスを取り入れてみましょう。
便器の背側のクロス1面で大丈夫です。
さらに、トイレットペーパーを置いたり、芳香剤を置いたりできる固定棚を設置するとなお便利な物件になります。
共通編
古い物件であれば、壁、天井クロスの全張替をおすすめしたいところです。
アクセントクロスを取り入れることでおしゃれな仕上がりになりますが、全部屋に取り入れる必要はありません。
居室クロスはシンプルなもので十分です。
アクセントクロスを入れるならば寝室、トイレなどで十分です。
費用が捻出出来ない場合はどうすべきか
人気の設備を取り入れよう！
大きな費用をかけてリフォームできない場合はこれから言うことだけでも、最低限実行してみると良いと思います。
何もしないよりは全然マシです。
関連記事：リフォーム費用が全く捻出できない場合
宅配ボックス
宅配便や郵便物が届いた際に、入居者が不在であってもお届けしてくれるものです。
かなり喜ばれる人気設備の一つです。
そんなに大きなボックスでなくてもかまいません、あるだけで内見者は喜びます。
電話して再配達をお願いしなくてもよい、いちいち人に会わなくてよい、荷物を取りに行かなくてよいなどの現代人のニーズにマッチしたアイテムの一つです。
集合ポストや玄関先に設置します。
モニターフォン
モニターフォンは
まずは最低痛んでいるところは修繕しよう！
よくある痛みを書き出してみますね。
痛んでいるところがあれば、最低これから言う部分は直しておかないと入居者は決まりません。
本当に満室にしたいのであれば、ケチってはいけません。
玄関ドア
ドアチェック(ドアクローザー＝自動的にドアを閉める際に調節されるもの)から油がもれていませんか？
油がもれていたり、ドアを締めたりする際にパンッ！！と大きな音がするのであれば要交換です。
ドアスコープが曇ったりしていませんか？
玄関ドアのドアチェックから
居室の掃き出し窓、特にワイヤー入りガラスなど割れたままにしていませんか？
割れたまま募集活動を行うのははっきりいって最低です。仲介会社も嫌ですし、何より印象が悪いです。
浴室のシャワーホース、シャワーヘッドなど古くさいものを使用していませんか？
費用は知れています、すぐに取り換えましょう。
最低でも小ぎれいにしよう！
費用をかけなくても、細かな部分に目を向け気配りし、リフォームを行うことで内見者の印章はガラッと変わります。
リフォームすることは費用が掛かります。でも、第一印象はとても大事です。
