建築基準法違反で損するリフォームとは？回避のポイントを解説！

リフォームを考えているとき、「これって建築基準法に違反してない？」と不安になることはありませんか？
知らずに行った工事が違法扱いとなり、完了検査が通らない・売却できない・融資が受けられないといったトラブルに発展するケースもあります。

この記事では、リフォームで起こりがちな違反事例と、その見分け方・防ぎ方・対処法を、不動産のプロの視点からわかりやすく解説しています。
読み終えるころには、「どこに注意すれば安全か」が明確になり、後悔しないリフォーム計画が立てられるようになります。

事前確認を徹底するようにしてトラブルを防いで、安心してリフォーム工事を迎えましょう！

違法建築・建築基準法違反とは何か？

違反建築物と既存不適格建築物の違い

「違反建築物」とは、建築基準法などのルールを守らずに建てたりリフォームしたりした建物のこと。
その一方で「既存不適格建築物」は、昔は合法だったけれど、後から法律が変わって今の基準に合わなくなった建物のことです。

つまり、
最初から違反して建てたら → 違反建築物
後から法律が変わって合わなくなったら → 既存不適格建築物
という違いです。

建築基準法は1950年に制定され、その後も何度も改正されています。
特に耐震基準や防火基準は、地震や火災などの災害をきっかけに強化されてきました。

1981年には、1978年に発生した宮城県沖地震を背景に新耐震基準が導入され、2000年には構造計算の厳格化や防火規制の見直しが行われました。この背景には1995年に発生した阪神淡路大震災の影響があります。
さらに2022年には4号特例の縮小が行われ、この4号特例縮小を分かりやすく一言でいえば小規模建築物における建築確認申請の審査省略制度で、2025年4月からは多くの住宅の新築やリフォームで建築確認申請、審査が必要になりました。

たとえば、1980年以前に建てられた木造住宅は、当時の基準では合法でした。
しかし1981年に「新耐震基準」ができたため、今のルールでは基準に満たない場合があります。
このような建物は「既存不適格建築物」と呼ばれますが、違法ではありません。

一方で、確認申請をせずに増築したり、用途を勝手に変えた建物は、昔でも今でも違法。
こうしたものは「違反建築物」とされ、行政から是正（直すこと）を求められる可能性があります。

既存不適格建築物＝違法ではないというのが大切なポイントになるので、頭に入れておきましょう。

違反建築物と既存不適格建築物の違い

建築基準法違反が成立するには、「法律のルールに従わずに建てた・改修したこと」が明確に確認できることが条件です。
つまり、確認申請をせずに増築したり、防火・耐震の基準を無視して建てたりすると違法になります。

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建築基準法では、建物の安全性・耐震性・防火性を確保するために、次のルールがあります。

1. 建築確認申請の義務

新築・増築・用途変更・大規模改修の際には、行政に申請して許可を受ける必要があります。

2. 主要構造部の安全基準の順守

壁・柱・床・屋根など、建物の耐震性に関わる部分を無断で改修すると違法。

3. 防火・防災基準の順守

防火地域での建築物設置や、防火設備の不備は違反に該当。

4. 用途変更・増築制限の順守

住宅を店舗に変更するなど、用途変更を許可なしで行うと違法。

このように建築基準法違反が成立するためには、「無許可・基準違反・安全性無視」が条件です。
分かりやすく表にしてみましょう。

このあと詳しく解説しますが、違法建築にならないためには、工事前に確認申請・行政相談を行い、基準を守ることがとても大切といえますね。

再建築不可・4号特例・既存不適格との関係

前提として、建物が「再建築不可」「4号特例」「既存不適格」のいずれかに該当しても、必ずしも違法建築ではありません。
ただ、これらの条件によって、リフォームや増改築の範囲や方法が制限されます。

分かり辛くて申し訳ないですが、現状、上記3つは合法であり、違法となるのは確認申請をせずに増築・改修・用途変更をした場合です。
なのでリフォームや増改築を考えるときは、各条件を確認して、新しい基準に合った工事を行うことが極めて重要です。

どのような行為が建築基準法違反になるか

無許可増築・用途変更・構造改変

建築基準法違反は、建物の安全性や周囲への影響を無視して工事を行った場合に成立します。
特に、次の行為は違法です。

• 無許可の増築
• 用途変更（住宅→店舗など）
• 主要構造部の改変（耐力壁や柱の撤去など）

建築基準法は、災害や火災から人命を守るためのルールです。
無許可で増築や用途変更、構造改変を行うと、耐震性や防火性が確保されなくなるため違法になります。

逆に違法にならないと言えば、床面積を増やす増築をする場合にはまずは申請し、用途変更を行う場合には安全基準を確認、耐力壁・柱・床・屋根を勝手に撤去・改修しないことです。

小さな工務店では言われるがままにやってしまいますが、全く得になることはありませんのでどのような目的であってもそのような工事前には確認申請を行うことが必須です。

建ぺい率・容積率・高さ制限・後退距離違反

建築基準法では、土地や周囲の環境に応じて建物の大きさや高さを制限するルールがあります。
これに違反すると、建物の安全性や街並み、防災に悪影響を与えるため、違法建築となります。

特に、以下の行為も問答無用で違反です。

• 建ぺい率を超えた建築
• 容積率を超えた建築
• 高さ制限を守らない建築
• 後退距離（道路や隣地からの距離）を守らない建築

少し深掘りしてみましょう。
そうすると、なぜダメなのかが分かります。

これらの制限は、建築基準法と都市計画法によって用途地域ごとに定められていますので、リフォーム工事を行う前には必ず確認するようにしましょう。

防火・準防火地域での建築物設置

防火地域や準防火地域で、耐火性能や建築確認を無視して物置やカーポートを設置することは違法です。
小さな建物でも、防火規制に従わなければ自治体・行政から是正指導を受けたり、最悪の場合は撤去命令が出ます。

これらの地域は、火災が広がりやすい密集地で火災被害を防ぐために建物の耐火性能を強化する場所です。

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建物の外壁・屋根は耐火建材を使用、隣家との距離も厳格に規制

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先に述べたように物置やカーポートも建築物として扱われ、規制対象です。

★ 無許可で設置すると、建築基準法第6条（建築確認申請）に違反
★ 防火・準防火地域の規定違反 → 第20条・第21条の耐火構造規制に違反

スケルトンリフォーム・全面改装時の注意点

スケルトンリフォームや全面改装では、「建て替えに近いほどの工事」を行うと、建築確認申請が必要になり、申請をせずに進めると建築基準法違反になるおそれがあります。
特に「柱・梁・耐力壁など構造部分」に手を加える場合は注意が必要です。

建築基準法では、建物の「構造」「用途」「面積」などを変えるようなリフォームは、「増改築」として扱われます（建築基準法第6条）。
つまり、見た目がリフォームでも、内容によっては新築と同じ扱いになるのです。

たとえば

•  耐力壁（建物を支える壁）を撤去または移動
•  間取りを変更して用途（店舗→住宅など）を変更
•  床面積を10㎡以上増やす

これらはすべて「確認申請」が必要なケースです。
申請をせずに行うと、違反建築物として行政から是正勧告や工事中止命令が出されることがあります。

スケルトンリフォームや全面改装を行う際に違法になる主な原因は、「申請をしないまま構造や面積を変えてしまうこと」です。

リフォームを安全・合法に行うには

• 工事内容を建築士・行政に事前確認
• 建築確認申請が必要な場合は必ず提出
• 構造部分の工事は専門家監修のもとで実施

違法建築・法令違反のメリット・デメリット（回避法・対処法含む）

一見自由度の高い状況とそのリスク（デメリット）

一見すると「建築基準法を気にせず自由に増改築できる」ように見えても、
違法建築には“短期的な自由”の代わりに“長期的な不利益とリスク”が必ずついてくる、というのが結論です。

違法建築の「一見メリット」

たしかに、違法建築（法令違反）には次のような“表面上のメリット”があります。

ですが、これは当然に「安全確認をしないまま工事する自由」であり、国交省が定める「安全・防災・衛生の基準」を満たさない建物になります。

違法建築の「実際のデメリット・リスク」

表面上の自由の裏には、重大な代償があります。

これらの影響は一時的ではなく、「建物の一生」にわたって続くケースもあります。

回避法・対処法

違法建築は、「自由に建てられる」という一時的な魅力の裏で、
資産価値の低下・行政処分・安全性の喪失という大きな代償を伴います。

ルールを守る建築は、長く安心して住める家であり、違法建築はその瞬間だけ自由、後からずっと損ということを頭に入れておきましょう。

法令適合化によるメリット（安心性・売却・融資時の信頼性向上）

違法状態の建物を法令に適合させること（法令適合化）は、「お金がかかる面倒な作業」ではなく、建物の命・資産価値・家族の安心を守るための“投資”です。
適合化することで、安全性が高まり、売却や融資の審査がスムーズになり、さらに将来的なトラブルを防ぐことができます。

安全性の確保

建築基準法は「デザインのルール」ではなく、「命を守るための最低基準」です。
耐震・防火・避難・通風・採光など、すべて人の安全を目的としています。

たとえば、国土交通省が公表した「建築物の耐震化率の推移（令和4年度）」によると、1981年以降の新耐震基準に適合した建物は、地震時の倒壊率が旧基準の約1/10に減っています。
つまり、「法に合っているかどうか」で、生死や損害の差が明確に出るわけです。

売却・融資での信頼性アップ

不動産取引では、金融機関・買主・保険会社のすべてが「法令適合」を重視します。

実際に、住宅金融支援機構の融資基準でも、建築確認済証と完了検査済証がある建物でないと融資対象外と明記されています。

つまり、法令適合化は「取引の信用保証書」と言っても過言ではないということです。

法改正対応、4号特例縮小の影響

2025年の法改正で「4号特例」が大きく縮小され、これまでよりも厳しく建築確認が必要になりました。

つまり、
「昔は大丈夫だったやり方」が、
今では“違法建築”になるおそれがあるということです。

建築業者・リフォーム業者・不動産オーナーのすべてが、法改正の内容を理解して、正しい手続きを踏むことが重要です。

そもそも「4号特例」とは？

もともと建築基準法では、木造の2階建て住宅（延べ面積500㎡以下など）については、構造などの一部を「設計士の責任」で行えば、確認審査を簡略化できる特例（＝4号特例）がありました。

しかし近年では、地震や台風被害の増加によって、「確認が甘いまま建てられた建物の安全性」に疑問が出てきました。

そこで国土交通省は、2025年1月施行の法改正で4号特例の範囲を大幅に縮小したというこです。

改正の具体的なポイント

違法建築になるリスクが増える理由

改正によって、これまで「審査不要」だった部分にも、構造・防火・避難などの確認が義務化されます。

そのため、

1. 設計変更を軽く考えて構造計算をやり直さない
2. リフォーム時に構造壁を抜いてしまう
3. 確認申請を出さずに工事を始める

こうした行為は、即違反建築扱いになる可能性があると言えます。

影響を受ける人

設計士や工務店にとっては、構造図や計算書の作成といった業務負担が増えることになります。以前は省略できた審査の部分も、確認申請で提出する必要があるためです。

施主（家を建てる人）は、設計費用や確認申請にかかる期間が増えることになります。手続きや書類作成に時間と費用がかかるため、建築スケジュールにも影響が出ます。

不動産オーナーの場合は、リフォームを行う際に構造変更が難しくなります。許可なしに工事を進めると違法建築となるリスクが高まるため、慎重な計画が求められます。

そして、仲介業者にとっては、物件の取引時に違法建築の確認や説明責任がこれまで以上に重要になります。購入希望者や金融機関に対して、法令適合の状況を正確に伝える義務が増すためです。

今回の法改正によって、建築やリフォームに関わる実にさまざまな立場の人々への影響が出ることになり、これまでの「慣れ」や「経験則」で工事をすると、違法建築に該当するリスクがあります。

判断のコツ・設計者・業者を選ぶポイント

どこまでなら確認申請不要かを見極めるチェック基準

もう一度、確認も含めて。
今後のリフォームや増改築で確認申請が必要かどうかを正しく判断するには、「工事の規模・構造・用途」の3つを基準にチェックすることが大切といえます。

さらに、経験豊富な設計者や信頼できる業者を選ぶことが、違法建築リスクを防ぐ最も確実な方法です。

建築基準法や国交省資料によれば、確認申請が不要な工事は以下のような工事に限定されています。

一方で、確認申請が必要になるケースは以下です。

国土交通省「建築確認制度の概要（令和4年度版）」では、誤判断による違法建築は行政指導・工事中止・罰則の対象と明記されています。

見積もり時に確認すべき書類・説明内容

リフォームや建築工事を依頼する際は、見積もりだけでなく、提出される書類や説明内容を必ず確認することが重要になります。
そうすることで、工事が違法にならないか、費用やスケジュールが適正かを見極められる可能性が高まります。

事前に確認すべき主な書類・説明は以下のような感じでしょう。

見積もり時には書類と説明内容の確認が最優先です。
これらを確認することで、工事が違法にならないかを判断できて、費用やスケジュールの不安も減らせます。
さらには信頼できる設計者・業者を選ぶことで、安心してリフォームを進めることができますよね。

【リフォームと建築基準法違反について】

リフォームでも、建築基準法を守らない工事を行うと「違法建築」となり、後から売却・融資・登記ができなくなる可能性があります。特に、壁や柱を抜くなど構造を変える工事や、増築・用途変更を行う場合は、確認申請が必要です。
これを怠ると、行政から是正命令や使用禁止を受けることもあります。

また、見た目をきれいにするだけのリフォームでも、防火基準・採光・換気・避難経路に関係する部分を変更すると違反になることがあります。
工事前には、設計者や施工業者が法的な手続きを説明してくれるかどうかを必ず確認することが重要といえるでしょう。

リフォーム 建築基準法違反 Q&A