賃貸物件の原状回復義務とは？費用の相場をケースごとに解説！

• 2年間しか住んでいないのに、そんな請求されるの！？
• 8年住んだからクロス張り替えの費用負担は無しじゃないんですか？
• 大量のポスター貼ってて押しピンの穴がめっちゃ多い。いくらぐらいの費用かかるんだろ？

どこに住んでいても賃貸物件を退去する際に、よく起こるトラブルとして「原状回復の義務」が挙げられますね。。
結論から言うと、不動産会社の方針や担当次第といったところも実際あります。

原状回復とは、壊した箇所は戻してくださいね、という意味なのですが、ハウスクリーニング代として20万円請求された、畳の交換で10万円の請求がきたなど、トラブルとなる原状回復についてはどれも高額な請求が原因です。

基本的には、退去立ち合いその場で支払うことはありません。その後の精算で差額を請求されたりするものです。
しかし、これらは本当に支払わなければならない費用なんでしょうか。

そこで今回は、賃貸物件の原状回復義務とはなにか、その対象や対処方法について解説しますので精算がまだ終わってない方は参考に読み込んでください！
とはいえ、今回の内容については、この記事を読んだから自分一人で解決出来る！というものではありません。。

当記事に出てくる賃貸人とは家主のことです。賃借人は入居者のことと理解しておいてください。

賃貸の原状回復義務とは

あまりよく知らないという方が多いとは思いますが、国土交通省がまとめたガイドラインにもきちんと定められており、原状回復とは、賃貸物件を借りた状態に戻すことではありません。
本当にいい加減ですが、不動産屋の従業員ですら理解していないことが多いのでトラブルの原因となるのです。

賃借人(物件を借りている人)の居住や使用により発生してしまった建物価値の減少のうち、賃借人の「故意」「過失」「善管注意義務違反」「その他通常の使用を超えるような使用」による損耗などを復旧することを言います。

つまり、不動産屋や家主の言い分、借りていたのだから、傷つけた箇所はすべて元通りにしてくれという言い分は、すべて通る訳ではないということです。

また、普通に生活していれば、当然起こり得る傷や汚れについては、仕方のないことだと分かります。ガイドラインには、賃貸契約書の考え方や費用負担についての一般的な基準が記載されており、この考え方に基づき原状回復が行われます。

そもそも賃貸借契約とは、賃借人と賃貸人の双方の合意により行われるものですが、退去時に原状回復の程度をめぐりトラブルが起きることが多いため、このようなガイドラインが存在しています。明らかに通常使用でおきた損傷であれば、それは理路整然と不動産会社に伝えるべきです。

善管注意義務違反とは

賃貸物件における善管注意義務とは、民法第400条「債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない」に該当します。
賃貸された部屋の管理者は、不動産会社や家主ではなく借主となります。

つまり、借主は退去する(明け渡す)まで管理者としてしっかりと注意と払う必要があります。

飲み物をこぼすということは故意ではなくても発生しうることです。
しかし、こぼした飲み物をそのまま放置し、フローリングにカビや変色等の汚れを発生させてしまった場合は故意ではなくとも善管注意義務違反となり、請求の対象となります。
普通は、こぼした飲み物は拭き取ります。

居室入り口ドアの丁番がへたって床をこするようになった。
しかし、それをそのまま連絡もせず放置し、フローリングなり塩ビタイルなりを損傷させてしまった場合。

雨が降っている時に窓を開けていて雨が室内に入り込み、窓枠を腐らせてしまった場合も同様です。
雨が降れば普通は窓を閉めます。

このように善管注意義務を怠った場合の損傷は、その修繕費用を負担する必要が出てきます。

賃貸の原状回復における基本的な計算方法

建物は年数が経つにつれて傷んできます、これを「経年劣化」と言います。この経年劣化をもとに、原状回復の費用負担について計算をします。たとえば、畳・床・クッションフロアなどは、6年で残存価値が1円となるように負担割合を算定します。つまり、6年間住み続けている場合には、その時点で畳や床の価値は1円にしかならないということになります。

しかし、よく分かっていない立会者や意図して素人を騙してとろうとする不動産会社もあることも事実で、本来は全額を負担するものではありません。
一方で1年未満の入居で壁クロスをやぶいてしまったなどの場合は全額費用負担をしなければなりません。

借主の負担割合の計算式は、「残存価値割合=1－居住年数÷耐用年数」となります。
具体例として、居住年数が3年、借主の過失により費用5万円の畳交換をすることになった例を計算します。

残存価値割合：1－36ヶ月÷72ヶ月＝50％

「5万円×50%＝25,000円」となります。

具体的なそれぞれの箇所の算定方法については、こちら(国土交通省ガイドライン発行のPDFファイル)を参考にしてください。今の状況と照らし合わせながら、具体的な数字をあてはめていくことにより、おおよその負担割合が算出できます。

住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。…

減価償却されないものは費用負担が発生する

例えば、収納扉に穴を空けてしまった場合など、10年住んでいようとも普通は穴が開くものではありません。
同時に減価償却されるものではないので、何年住んでいようとも

賃貸の原状回復の対象について

原状回復をする対象については、先述の国土交通省ガイドラインに明記されています。通常使用による損傷などは「賃貸人負担」、通常の使用とは言えない損傷などについては「賃借人負担」となります。具体的な例を図にしましたので、参考にしてください。

借主は負担する必要なしの一例

借主が負担する一例

あくまで一例ではありますが、故意でなくとも賃借人の管理不足や不注意、通常の使用とはかけ離れた仕様によるキズや汚れなどについては、原状回復の考え方に従って修理をしなければなりません。

また、畳については契約時の特約条項にて、「表替えは賃借人負担」とされている場合があります。
その場合は、それに納得して契約したわけですので退去時に文句を言えないという結果になります。

カビを発生させてしまっていたらどうなる？

構造上、カビが生えやすいものはどうしてもあります。
例えば、一般的なRC構造の角部屋となるとカビが生えやすいというのは不動産会社も家主も理解しているはずで、入居者がどれだけ換気を行っていても発生しうる可能性はあります。
この場合の費用負担はさておき、年中窓を閉めっぱなし、換気扇も回しておらず、通常使用の範疇を越えてカビを発生させた場合は、善管注意義務違反となり、費用負担が発生する場合があります。

クロスの寿命は6年、汚してしまっていたら6年住んでいても請求されるケースはある？

6年住んでいた場合、クロスの耐用年数を終えているので基本的には費用負担はないと考えてよいでしょう。
しかし、通常使用の範囲を超えている場合は請求される可能性があります。

例えばクロスの至るところに擦り傷を入れて破いてしまっている場合などがあげられます。

そもそも通常使用の範囲であれば至るところが破けていることはありません。
クロスの至るところが破けていると、業者がクロスをはがすのに苦労するものです。

そうなると家主に対して、その分の手間賃を要求されます。

となれば、退室立ち合い者は言い方は悪いですが詭弁で「別途のめくり処分費をいただきますよ」と請求されるケースはあり、こういったことでもよくもめる原因となったりするものです。

例えばだまってネコを飼っていたとか、他に損害を与えてしまった箇所があるなど少しでも落ち度があると思われる場合には、素直に応じるのも一つです。
仮に請求されるとしてもクロス費用全額負担などではなく、あくまでも手間賃をいくらか要求される程度であって数万円になることはありません。

タバコを吸っていた場合は注意

加熱式たばこを吸っていたとしても基本的にはバレません。
問題なのは紙タバコを吸っていた場合です。

大抵の場合、特約条項に「タバコヤニによる汚損はクロス費用全額負担」とある場合があります。
こんな時代ですので、実際には6年以上住んでいた場合は全額費用負担されるケースは少ないかもしれませんが、タバコのヤニの臭いはクロスをぬってボードまで染み込んでいることがあります。

そもそも「タバコヤニによる汚損はクロス費用全額負担」に同意して入居しているので全額費用負担を請求されても文句は言えませんが、まともな不動産会社であれば減価償却を加味した上で請求してきます。なので、クロス全張替の費用負担はなくとも脱臭作業など別の名目ででも請求される可能性があることを頭に入れておきましょう。

入居期間があまりに短い場合は全額費用負担となることが多いですが、それはもちろん該当する部屋だけが対象です。

浴室鏡のウロコ

浴室鏡のウロコは、入浴中、適度にガラスを水で流しておけばそこまでつくものではありません。
また、ついていたとしても請求の対象にはならないことが大半だと思います。

しかし、ウロコの上にさらにウロコのような状況であれば、それは通常使用の範疇を越えており、鏡取り替えの費用負担が発生する可能性があります。

原状回復の具体的な費用相場

皆さんが気になるその原状回復費用の相場を解説します。
あくまでも前述した「故意」「過失」「善管注意義務違反」「その他通常の使用を超えるような使用」の場合です。
退去前に行うことでコストを抑えられることもあるので、出来ることはやってみても良いでしょう。

賃貸人(家主)負担となるものを請求された場合や、これから説明する費用を大幅に超えて高い場合には後述する弁護士や消費者センターに相談してみましょう。

居室関係

天災が原因の場合、原状回復の義務はあるのか

地震や火災などの天災により、賃貸物件にガラスのひび割れや雨漏りなどの被害が出た場合には、その責任はどこにあるのでしょうか。天災による被害の規模や程度もさまざまな状況があるため、状況別に解説します。

建物自体が全損

民法や借地借家法にも定められている通り、建物自体が全損してしまった場合には、賃貸借契約は無効となります。つまり、賃貸借人としての権利を失うため、全損に対する責任を負う必要もありません。

損害が一部、または小規模

全体的な損害ではなく、部分的に損傷している、または前述したようなガラスにヒビ、雨漏りが発生しているなどの場合にも、賃貸人の負担で修繕するのが一般的です。しかし、すべてのケースで賃貸人の負担となるのかと言うと、決してそうではありません。

たとえば、地震の影響で冷蔵庫の上に置いてあった電子レンジが床に落下してしまい、そのせいで床にキズが付いたとします。

この場合には、冷蔵庫の上に電子レンジがある状態が通常の使用に該当するのかどうか、コンセントの位置から仕方ないことだったのかなど、自然災害とは言えどちらに責任があるのかトラブルとなるケースがあります。このようなトラブルを避けるためにも、日頃から賃貸物件の使用について、通常なのか適切なのかを確認しておくことが大切です。

保証人に原状回復の支払い義務はあるのか

基本的には、部屋を借りる場合に交わされる賃貸借契約書では、「保証人」をつける契約となっています。ここで言う保証人とは、賃貸契約における「連帯保証人」のことを言います。保証人と連帯保証人は似ているようで、実はまったく異なります。保証人にはあって、連帯保証人にはない権利が2つあり、それは「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」です。

催告の抗弁権

保証人には催告の抗弁権があるため、賃借人が家賃を滞納している、または原状回復費用が未納という場合に、保証人へと請求がきた際にも、「まずは賃借人に請求してくれ」と言い返すことが可能です。しかし、連帯保証人にはこの権利がないため、請求に対して拒否できません。しかし、2020年の民法改正で連帯保証人の極度額(上限額)が設定されるようになりました。よって、極度額以上の請求は無効、つまり支払う必要はありません。

検索の抗弁権

これは「まずは賃借人の財産から弁済を受けてくれ」と言える権利のことです。つまり、保証人からすると、賃借人に弁済するだけの財産があることを証明できれば、自分への請求を拒否できる権利となります。連帯保証人にはこの権利がないため、もし賃借人に弁済するだけの財産があったとしても、保証人であるあなたが財産を差し押さえられる可能性もあります。

このように、賃貸借契約における連帯保証人には、原状回復費用を請求された場合、拒否できる権利はありません。また、保証人が原状回復の支払いを請求される他のケースとしては、借主が死亡した場合などが挙げられます。

しかし、保証人が原状回復の支払いをしなければならないケースでも、国土交通省のガイドラインに従い、適切な範囲内での原状回復費用の支払いのみ適応となります。連帯保証人への請求については、さまざまなケースがあり複雑であるため、弁護士に相談することをおすすめします。

高額な原状回復費用を請求された時の対処方法や相談先

賃貸におけるトラブルは「入居前」「入居中」「退去時」と大きく分けて3つありますが、その中でも退去時の修繕トラブルがもっとも多いです。また、件数だけではなく、退去時の原状回復費用の請求額も高額なものが多く、よく分からず支払ってしまったという方も少なからずいます。具体的にどのように高額請求と向き合えばよいのか、どこへ相談すればよいのかを見ていきましょう。

賃貸借契約書の内容を確認

賃貸借契約書とは、賃借人と賃貸人との間で交わされる契約書ですが、あまりよく確認せずにサインしている方も多く、これが後のトラブルへと発展しています。だいたいの賃貸借契約書には、「原状回復義務」についての記載があります。これは、故意による損傷については補償しなければならないということですが、どこまでが故意で、どこまでが通常使用なのか判断がつかないケースもあります。

このような場合に「原状回復費用の高額請求」が発生しています。
すべて契約書に従わなければならないかと言うと、決してそうではありません。しかし、原状回復の義務はあるため、どこまでが自己責任であるのかを把握しておく必要があります。
たとえば、日当たりがよく普通に生活をしていても畳の日焼けが防げないという場合には、これは通常使用にあたります。

逆に、子どもがふすまに落書きをする、たたみをおもちゃで傷つけるなどの場合には、故意ではないにせよ、不注意で起きた損傷であるため補償する必要があります。定義が難しいところではありますが、判断がつかない場合には、専門家の意見を仰ぐのが良いでしょう。
「子供がしたことだから知らない！仕方がない！」と言えば、不動産会社も熱くなり、トラブルになってしまう可能性が高い案件です。

敷金や原状回復についての相談先

自分ではなかなか管理会社や大家さんと交渉できないという場合には、「行政機関の相談窓口」「国民生活センター」「弁護士事務所」「司法書士事務所」を活用することをおすすめします。

行政機関の相談窓口

行政機関の相談窓口で行われている無料法律相談会では、相談時間が30分から1時間など、制限はありますが弁護士を始めとする専門家に相談することが可能です。役所の入り口などにポスターが掲載されているほか、チラシでポスティングされていることもあるため確認してみましょう。

国民生活センター

国民生活センターでは、消費生活全般について相談に乗ってくれますが、電話対応が基本となっています。賃貸物件に関するトラブルについては、相談件数も多く実績も豊富なため、親身になって相談に乗ってくれるでしょう。

弁護士事務所

弁護士事務所では、法律の専門家である弁護士が対応してくれるため、賃貸物件に関するトラブルの経験が豊富な方であれば、個人で交渉するよりも原状回復費用が安く済む可能性もあります。最近では無料相談を行っている事務所も多く、有料の場合でも1時間で1万円が料金相場となっています。

司法書士事務所

司法書士事務所では、不動産の登記手続きなどを中心に行っていますが、認定司法書士であれば少額訴訟が行えます。つまり、原状回復費用の相談だけではなく、弁護士と同じように裁判になっても争えるため安心です。事務所によっては時間制限ありで法律相談を行っているところも多いため、お近くの事務所を検索してみるのもよいでしょう。

高額な請求をされた場合は専門家に相談です！

もう一度、原状回復とは、賃借人(物件を借りている人)の居住や使用により発生してしまった建物価値の減少のうち、賃借人の「故意」「過失」「善管注意義務違反」「その他通常の使用を超えるような使用」による損耗などを復旧することを言います。

通常使用による損傷(電気ヤケ、カレンダーを付けるためにあけた画鋲穴等)は、生活する上で仕方のないことです。

明らかに原状回復費用にしては高額請求だと感じた場合には、専門家に相談することをおすすめします。
まずは請求されている金額を鵜呑みにせず、どういう理由で費用が発生しているのかを聞いてみることがよいでしょう。

それでも解決しない場合には、行政機関や弁護士へ相談することが解決への近道です。