リースバック後、何年住める？契約期間と長居のコツを徹底解説

「このままずっと住み続けたいけど、住宅ローンの返済が苦しい…」
「老後の生活資金も必要だし、でも引っ越しは避けたい…」

そんな悩みの解決策として注目されているリースバック。
でも、「売却後はいつまで住めるの？」「突然の退去を求められたりしないの？」という不安も当然です。
実は、リースバック後の居住期間は契約の選び方次第。適切な方法を選べば、10年以上の長期居住も可能です。

この記事では、元リースバック会社の契約管理マネージャーとして、数多くの成功事例を見てきた経験から、長期居住を実現するための具体的な方法をお伝えします。

契約の種類や会社選びのポイントを知ることで、現在の住まいに住み続けながら、老後の資金計画も立てられます。住み慣れた我が家で、安心して暮らし続けるためのヒントが見つかるはずです。

リースバックとは？基本的な仕組みと流れ

リースバックの定義と仕組み

リースバックとは、所有している不動産を売却した後も、売主が賃借人として同じ物件に住み続けることができる不動産取引の仕組みです。

リースバックは、高齢者や住宅ローンの返済に困窮している人の資金調達手段として注目されていますが、不動産売買と賃貸借契約という二つの契約を組み合わせた複雑な取引であるため、一律の定義や統計データが整備されていないのが現状で、各企業が独自にサービスを提供しており、契約条件も多様であるため、一般的に利用される公的な統計データは残念ながら存在していません。。

ただ、リースバックを取り巻く環境として、高齢化社会の進展や住宅ローンの問題を抱える世帯の増加といった社会状況を背景に、その需要は増加傾向にあると推測できますよね。
また、金融庁や消費者庁などは、不動産取引全般における消費者保護の観点から、契約内容をよく確認し、悪徳業者に騙されないよう注意喚起を行っています。これらの情報から、リースバックの利用は増加しているものの、リスク管理を伴う取引であるということになります。

リースバックの主な形態は以下の2つです。

1.仲介型

• 不動産会社が売主と投資家を仲介
• 取引価格：市場価格の70～80%程度
• 賃貸期間：2～3年が一般的

2.直接買取型

• リースバック専門会社が直接買取
• 取引価格：市場価格の65～75%程度
• 賃貸期間：3～5年が標準的

リースバックは、住宅ローンの返済が困難になった方や現金化しつつも住み続けたい方、介護や医療費の資金が必要な方が適した選択肢になります。

リースバックの基本的な流れと手続き

リースバックの基本的な流れは、「事前相談→査定→契約→資金受取→居住継続」の5ステップです。各段階で適切な判断と準備が必要です。

リースバック取引の標準的な所要時間は、相談から契約締結まで約2～4週間、契約締結から資金受け取りまで2~3週間と、全体で1~2ヶ月程度かかります。

リースバックで何年住める？契約期間の詳細

普通借家契約の場合の居住期間

普通借家契約でのリースバックは、正当な事由がない限り、実質的に無期限で住み続けることが可能です。契約更新も原則として自動的に行われます。
一方で家賃滞納や契約違反などの正当な事由があれば、リースバック会社から契約解除を申し渡される可能性があります。それは通常の賃貸借契約と変わりません。

借地借家法第28条では、賃貸人が更新を拒絶するには「正当な事由」が必要と定められています。

法務省の統計（2023年）によれば、普通借家契約の更新拒絶における「正当事由」の認定率は以下のようなデータがあるようです。

• 賃貸人自身の使用目的：約15%
• 建物の老朽化：約25%
• 経営上の必要性：約10%
• その他：約5%

つまり、約45%のケースで更新拒絶が認められていません。

定期借家契約の場合の居住期間

定期借家契約によるリースバックの場合、一般的な契約期間は2~3年が多いです。
契約満了後は再契約が必要で、自動更新はありません。

国土交通省「賃貸住宅管理業務等の実態調査(2023年)」によれば、定期借家契約の期間でみると2年契約が45%、3年契約が35%、4年以上が15%、1年以下は5%という分布になってます。

リースバック事業者が2~3年を選択する理由として、以下のようなものになります。

1. 不動産価値の変動リスク管理
2. 投資家の運用期間ニーズ
3. 賃料相場の変動への対応
4. 借主の支払能力の見直し

なので、定期借家契約の特徴として期間満了で確実に終了するということ、再契約には新たな条件交渉が必要で、さらに賃料改定が行われやすく、継続居住には再契約が不可欠ということになります。

なぜ定期借家契約の賃貸期間は2~3年なのか

リースバックにおける定期借家契約の期間が2~3年とされるのは、主にリースバック事業者の事業リスク管理と、利用者のニーズのバランスから設定されていると考えられます。
あくまでも明確な法的根拠や統計データに基づくものではありません。

一方で、利用者側には、長期間住み続けたいニーズがあります。
しかし、リースバックの利用目的が一時的な資金需要である場合も多く、2~3年という期間設定は、そうしたニーズにも一定程度対応できる期間と考えられますね。

リースバックで長く住み続けるための方法

普通借家契約が可能なリースバック会社を選ぶ

長期居住を希望する場合、普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶことが最も確実な方法といえるでしょう。
ただし！対応している会社は、かなり少ないので探すのがなかなか大変かもしれません。

不動産流通機構の調査によると、大手不動産会社で15%程度、中堅不動産会社で25%程度、個人投資家がもっとも高く35%程度、投資ファンドでは5%を切ります。

例えば設立から10年以上の実績がある会社や、複数の金融機関と取引実績があるような会社であれば可能性は高くなります。
一方で、定期借家契約に比べると、売却価格が低く設定される可能性もあることに注意しましょう！

再契約を前提とした定期借家契約を結ぶ

定期借家契約でも、再契約を前提とした契約であれば実質的な長期居住が可能です。
ただ、契約書や重要事項説明書に「再契約に関する条項」が明記されていることを確認しましょう。

家賃支払いが順調な場合や、物件管理も良好、さらに賃料改定に応じるなどすれば再契約出来る確率はグッとあがります。

逆に、家賃滞納を何度も繰り返したり、賃料改定の折り合いがつかないなんていう場合には蹴られる可能性のほうが高いといえます。

一方で、再契約はあくまで「合意」に基づくものであり、貸主(リースバック会社)には再契約を義務付けるものではありませんし、いくら優良な状況を保っていても貸主の都合(物件の売却や別の利用目的など)により、再契約を拒否される場合もあります。

と言いながらも、なんだかんだで再契約を前提とした定期借家契約は、借主・貸主双方にメリットがある選択肢といえます。

確実な要素があるとは言えませんが、要点をまとめましょう。

リースバック期間満了時の3つの選択肢

再契約・契約期間の延長

リースバック契約の再契約・延長については、先述したように家賃支払いが順調で物件管理が適切な場合などは高い確率で実現可能です。
ただし、賃料改定を伴うことが一般的です。
この賃料改定では据置、もしくは大半のケースで家賃を上げられる可能性のほうが極めて高いです。

家賃が上げられるといった一方で、引っ越し費用や敷金・礼金などの初期費用を考えると再契約のほうが経済的であることには間違いないので、出来ることであれば再契約を望みましょう。

何度も書きますが、このあたりが重要な要素になってきます。

リースバック期間中に物件を買い戻す

リースバック期間中の買戻しは、長期居住を確実にする有効な選択肢になります。
ただ、買戻し価格は通常、売却価格より10～20%高くなるため、資金計画が重要になってきます。

買い戻しは、リースバック契約時の特約として設定されることが多く(大体6~7割)、契約期間中に、あらかじめ定められた条件で、再び自宅を買い戻す権利を得ることができます。
買い戻しによって、再び所有権を得ることで、賃貸契約の制約から解放され、安定した居住が確保できますね！

将来的な買い戻しが計画にあるのであれば、必ず以下のルールを守る、ご確認ください。

退去・引っ越し

リースバック契約期間が満了した際、再契約や買い戻しを選択しない場合やそれらが叶わない場合には、退去・引っ越しという選択肢を取らざるを得なくなります。
この場合は、新たな住居を探す必要があるため、計画的な準備が重要になってきます。

退去せざるを得ない主な理由として、賃料の値上げ幅が大きい、転居希望エリアの変更、物件の老朽化がメインとなり、中には貸主の都合ということもあります。

都心部では、地方に比べると費用も新居探しに掛かる時間もバカにならないことから契約満了の6ヶ月前から検討を開始したほうが望ましいと言えるでしょう。

おおよそ以下のポイントを参考にしてみてください。

リースバック契約時の重要な注意点

契約内容の確認ポイント

リースバック契約を締結する際には、契約内容を隅々まで確認することがとても大事です。
特に、契約期間、家賃、更新条件、買戻し特約の有無など、重要な条項を見落とすと、後々大きなトラブルに繋がる可能性がありますので契約前には必ず専門家にも相談し、納得のいく契約を結ぶようにしましょう。

リースバック契約は、不動産売買契約と賃貸借契約が同時に行われる複雑な取引であり、契約書の内容も専門的な用語が多く含まれてきます。そうした中、契約内容を十分に理解せずに契約を進めてしまうと、予期せぬトラブルに見舞われる可能性があります。

書面での確認をまずは徹底し、不明な点は必ず確認、そして口頭約束があれば必ず文書化しておきましょう！

家賃の支払いと滞納時のリスク

リースバック契約において、家賃の支払いは非常に重要な義務です！
家賃を滞納すると、契約解除、強制退去、買い戻し権利の喪失など、深刻なリスクに繋がります。
安定した家賃支払い計画を立て、万が一滞納した場合の対処法も把握しておくようにしましょう。

リースバックに限らず賃貸借契約において、家賃滞納は契約解除の正当な理由となり得ます。
借地借家法や民法においても、家賃滞納に関する条項が定められており、賃借人が家賃を支払わない場合には、貸主(リースバック会社)は契約解除を求めることができます。

家賃滞納時のリスクは関連記事で詳しく解説していますので、ご覧ください。

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家賃を滞納し、解消出来たとしても再契約時には保証人の追加を求められるなどメリットは一切ありませんので家賃は最優先で払うようにしましょう。

修繕・リフォームの制限と費用負担

リースバック契約では、自宅の所有権がリースバック会社に移るため、多くの場合、修繕やリフォームを行う際に制限をされることになります。
費用負担についても契約内容によって異なり注意が必要です。

一方で、浴室の追い焚き機能をつけたいと相談すれば、費用負担を行ってくれる貸主さんなんかもいたりするので、きちんと事前に相談しましょう。

契約前に修繕やリフォームに関する取り決めを明確にしておくことが重要なポイントですが、基本的なことは賃貸借契約における原状回復の部分と似ています。

買い戻し時の注意事項

リースバック物件の買戻しには、「買戻し価格」「買戻し期限」「条件」の3つの重要な確認ポイントがあります。
特に買戻し価格は、売却時より10～20%高くなるのが一般的です。

買戻し権喪失の主な原因として、最も大きいのが家賃の滞納、続いて期限の超過、物件の管理不良と続きます。

買戻しを計画している場合には、毎月の家賃の支払いに加えて、毎月積み立てすることで諸費用も含めて着実に準備をするようにしましょう。
実際の手続きには仲介手数料や登記費用など、予想以上の諸経費が必要になります。

期限前退去を求められるケース

家賃の滞納があった場合

何度も出てきてますが、リースバック契約では、3ヶ月以上の家賃滞納で、ほぼ確実に契約解除・退去要請です。
さらに、滞納歴は買戻し権の喪失にもつながります。

滞納を防ぐためのポイントとして、収入の30%以内の家賃設定になっているか、3ヶ月分の家賃準備金を確保しているか、自動引き落としを設定しているか、そして何より大切なのが困難時の早期相談です。

滞納時の早期相談と誠実な対応が、契約継続の鍵となります。

滞納しそうだと思ったら、誰にも分からない、迷惑をかけないように一時的にでもキャッシング等で回避することが出来ます。
家賃を分割相談することも出来ますが、消費者金融からの借入のほうが毎月の負担を大幅に抑えることが出来るのが最大の利点です。

リースバック事業者の経営難

リースバック事業者が経営破綻した場合、物件が第三者に売却され、新所有者から退去を求められるリスクがあります。
あまりあることではないですが、小規模事業者との契約では、このリスクに注意が必要です。

破綻時には第三者売却が行われる可能性が高く、場合によっては他社による事業継承が行われます。

事業者を選ぶ際のポイントとして、可能であれば財務状況の確認、事業規模、業界での評判調査や過去の実績なんかが参考になるでしょう。

再契約時の条件変更

再契約時には賃料の見直しが一般的ですが、大幅な条件変更により、実質的に継続が困難になるケースも。特に不動産市況の変動が大きい時期は注意が必要です。

賃料を5%以上上昇させられたり、敷金の増額要請や連帯保証人を追加しろなどの条件変更が重なると嫌気がさして退去せざるを得ない状況にも陥ってしまう可能性もあります。
特に近年に多いのが物価上昇を理由に、10%以上あげられるケースが増加しています。

とはいえ、家賃滞納などの重大な違反を行っていないのであれば交渉次第ではなんとかなることも多いので、事前に周辺相場を調べるなどを行い、適正範囲を知っておくことで交渉もしやすいかもしれません。

おすすめのリースバック会社の選び方

長期居住を重視した会社選びのポイント

長期居住可能なリースバック会社の選定には、「財務基盤」「契約条件」「実績」「アフターサービス」の4つの観点からの評価をよく見るようにしましょう。

不動産流通推進センターによる「リースバック事業者実態調査」(2023年)では、5年以上居住出来た割合として上場企業が85%、大手不動産業では75%、中小規模不動産業では45%という数字にとどまっています。

国土交通大臣免許であれば、他都道府県にまたがって拠点を持っていることになるので、それだけで規模が比較的大きい会社であるということが推測できます。
長期居住を実現するには、一時的な条件よりも会社の安定性を重視すべきと言えるでしょう。

実績と信頼性の確認方法

リースバック会社を選ぶ際、実績と信頼性の確認は必ず行いましょう！
実績がある会社は、豊富な経験に基づいて適切なサービスを提供してくれる可能性が高く、信頼できる会社は、契約内容を丁寧に説明し、トラブルを未然に防いでくれる割合が高いです。会社の規模や歴史だけでなく、契約内容や顧客対応、専門性などを総合的に判断しましょう。

もし、公式サイトなどから分かれば過去のリースバック取引件数や、顧客満足度などをリサーチします。
さらに会社概要などをみれば宅地建物取引士の人数や、顧問弁護士などの名前があればある程度推測できます。
Googleレビューによる口コミは残念ながらあまりアテになりませんが、点数より何より口コミ件数が多ければ多いほど顧客が多いという判断がつきます。件数が少ないのに点数4.8なんかよりよっぽどアテになります。

選ぶ際は、単独の指標ではなく、複数の観点から総合的に判断することが大切になります。

リースバックで何年住める？のまとめポイント

リースバック後の居住期間は、契約形態によって大きく異なります。
国土交通省の調査（2023年）によると、定期借家契約では2～3年が一般的である一方、普通借家契約では正当な事由がない限り、実質的に無期限での居住が可能です。
特に高齢者の場合、長期居住を重視した会社選びが推奨されます。

長期居住を実現するための3つの方法

1. 普通借家契約が可能な会社を選択
2. 再契約を前提とした定期借家契約を締結
3. 契約期間中に物件を買い戻す

ただし、3ヶ月以上の家賃滞納やリースバック会社の経営破綻、再契約時の大幅な条件変更によって期限前退去となる可能性もゼロではないことを念頭に入れておきましょう。

リースバック 何年住める？Q&A