【保存版】住宅ローンありでも借りられる！不動産担保ローン完全ガイド

「住宅ローンを組んでいるけど、子どもの教育資金やリフォーム資金が必要になった…」

そんな悩みを抱える方は少なくありませんよね。
実は、住宅ローンが残っていても、不動産担保ローンで追加の資金調達が可能なケースは多いです！

この記事では、実際に不動産担保ローンを利用して住宅ローン返済中でも審査に通るポイントを詳しく解説します。
また、金利や手数料の具体的な数字、担保評価額の計算方法など、実践的な情報もご紹介します。

不動産担保ローンを賢く活用すれば、子どもの未来への投資や快適な住環境の実現が、無理のない返済プランで可能になります！
住宅ローンとの併用に関する不安や疑問を解消し、ご家族の夢を実現するためのヒントが見つかるはずです。

不動産担保ローンの基礎知識

不動産担保ローンの仕組みと特徴

不動産担保ローンとは、所有している不動産を担保として提供することで資金を借り入れできる金融商品です。
一般的に不動産評価額の最大80%程度まで借り入れが可能で、資金使途が比較的自由という特徴があります。

金融庁の統計データによると、2023年度の不動産担保ローンの融資実行額は、主要銀行において前年比8.2%増となっています。これは、教育資金やリフォーム資金などの需要増加が背景にあります。

不動産担保ローンの主な特徴

不動産担保ローンは、既存の住宅ローンがあっても、不動産の価値と返済能力に応じて追加の資金調達が可能な商品です。
ただし、審査基準は金融機関によって異なり、担保物件の評価方法や融資条件は様々なので事前にきちんと確認しておく必要があるでしょう。

不動産担保ローンと住宅ローンの違い

不動産担保ローンと住宅ローンは、どちらも不動産を担保とする融資商品ですが、資金使途、金利、融資条件に大きな違いがあります。
住宅ローンは住宅購入に特化した商品である一方、不動産担保ローンは資金使途が比較的自由な商品です。

ちなみに2023年の平均金利は、住宅ローンで変動金利0.7~1.2%、不動産担保ローンでは変動金利で2.0~4.0%です。

主な違いを表にまとめると以下のような感じになります。

担保と抵当権の基本的な考え方

担保とは債務を返済できない場合の保証となる財産であり、抵当権は担保として不動産を登記することで、債権者の権利を法的に保護する仕組みです。
不動産担保ローンでは、この抵当権の設定が必須となります。

法務省の登記統計によると、2023年度の抵当権設定登記件数は約98万件で、そのうち約15%が住宅ローン以外の不動産担保ローンによるものです。

また、抵当権の設定費用として、以下のような費用がかかります。参考にしてください。

• 登録免許税：20,000円
• 司法書士報酬：77,000円
• 設定手数料：33,000円
• 合計：130,000円

抵当権は借り手と貸し手双方の権利を守る大事な法的システムです。
順位制度を理解し、設定費用も考慮した上で、不動産担保ローンを検討することが重要になります。

住宅ローンが残っていても不動産担保ローンを借りられる条件

頭金を入れて不動産を購入している場合

不動産購入時に頭金を多く投入している場合、物件の担保余力が大きくなるため、不動産担保ローンの借入がしやすくなります！
一般的に、購入価格の30%以上の頭金を投入していると、追加融資を受けやすい傾向にあります。

不動産担保ローンの審査通過率では、頭金30%以上で約75%、頭金20-29%で約50%、頭金が20%以下になると約25%に低下します。

さらに、借入可能額が増えたり、金利が優遇される可能性も十分にありますね。

住宅ローンの繰り上げ返済をしている場合

住宅ローンの繰り上げ返済を定期的に行っている場合、借入残高の減少が早いため、不動産担保ローンの審査が通りやすくなります。
特に、当初借入額の30%以上を繰り上げ返済している場合、追加融資を受けやすい傾向にあります。

繰り上げ返済を継続的に行うことで、住宅ローンの残債が計画よりも早く減少します。結果として、担保物件の評価額に対する住宅ローンの残債の割合が小さくなり、担保余力が大きくなるのです。

例えば、3000万円借入で返済していた場合を比較してみましょう。
以下の表のように担保余力はあがっていきます。

このように定期的な繰り上げ返済は、将来の資金需要に備えた『含み資産』を作ることにもなります。
特に教育資金や介護資金など、将来的な資金ニーズが予想される場合は、計画的な繰り上げ返済をお勧めします。

返済期間が短く、残高の減りが早い場合

住宅ローンの返済期間を20年以下に設定している場合、元金の減少が早いため、不動産担保ローンの審査が通りやすくなります。
特に借入から5年以上経過し、当初借入額の25%以上が返済済みの場合、追加融資を受けやすい傾向にあります。

続いて、返済期間による残高比較をしてみましょう。
借入金額3,000万円で金利1.0%と仮定します。

返済期間を短く設定することで、住宅ローンの残高は早く減少し、担保余力が大きくなります。
住宅ローンが残っていても不動産担保ローンを利用したい場合は、返済期間を短く設定するか、繰り上げ返済を活用して残高を減らす努力をすることが重要になります。

不動産価格が上昇している場合

不動産価格が購入時より上昇している場合、物件の担保価値が増加しているため、不動産担保ローンの借入がしやすくなります。
特に、購入時から20%以上の価格上昇が見られる物件は、追加融資を受けやすい傾向にあります。

都市部の住宅地平均上昇率をみてみましょう。

• 東京23区：4.2%
• 大阪市：3.8%
• 名古屋市：3.5%

※ 国土交通省(LOOKレポート2023年より)

※ 担保余力増加額＝（現在評価額－購入時価格）×80%

都市部の優良物件は、不動産価格の上昇により担保価値が増加しているケースが多く見られます。
特に、交通利便性の高い地域では、不動産担保ローンの活用機会が広がっている印象を受けます。

融資条件に適している場合

主要な融資条件（年収、年齢、勤続年数、返済負担率）が基準を満たしている場合、住宅ローン残債があっても不動産担保ローンの借入が可能です。
特に、返済負担率が30%以下で、安定した収入がある場合は、審査が通りやすい傾向にあります。

具体的には以下のような条件があげられます。

以上のことから、融資条件適合のポイントとして、やはり安定した収入を得ているか？、適正な返済負担率を維持できるか？、十分な勤続年数か？、余裕のある返済完了年齢か？が重要になってきます。
このあたりは通常のカードローンとは条件が異なる部分がありますね。

不動産担保ローンのメリット

教育資金・リフォーム資金の調達が可能

不動産担保ローンは、教育資金やリフォーム資金の調達手段として、カードローンや消費者金融と比べて低金利で大型の資金調達が可能です。
特に、長期の返済計画が立てられるため、月々の返済負担を抑えられます。

各種ローン金利の比較

このように教育資金やリフォーム資金の調達手段として、不動産担保ローンは有効な選択肢です。
特に、複数の子供の教育資金など、まとまった金額が必要な場合は、低金利で長期の返済が可能な不動産担保ローンが適しています。

長期借入と高額融資のメリット

不動産担保ローンは、最長20年の返済期間と物件評価額の最大80%までの借入が可能で、月々の返済負担を抑えながら高額な資金調達ができます。
ただし、長期借入は総返済額が増えるため、返済計画を慎重に立てる必要があります(例えば、年金受給者になってからきちんと支払うことが可能なのか？など)。

返済期間が長くなると、毎月の返済額は少なくなりますが、総返済額は増えます。一方で、返済期間が短いと、毎月の返済額は多くなりますが、総返済額は少なくなります。

月々の返済額比較

1000万円を借り入れた場合です

長期の返済期間設定により、返済負担を抑えながら必要な資金を調達できる点が、不動産担保ローンの最大のメリットとなります。
特に、事業資金や教育資金など、大型の資金需要がある場合に有効です。

金利と手数料に関する特徴

不動産担保ローンは、担保を設定することで消費者金融やカードローンと比べて金利が低く抑えられます。
ただし、手数料面では担保設定費用等の初期費用が必要となります。

この担保設定費用は、他のローンにはありません。
ですので、どうしても初期費用の金額が気になる方は多いと言えるでしょう。

確かに初期費用はそれなりにかかるものの、高金利の他のローン商品に比べると、長期的に見ると十分ペイ出来る金額になります。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンの主なデメリットは、

1. 担保物件を失うリスク
2. 高額な初期費用
3. 審査・実行までの時間
4. 金利上昇リスク

の4点です。これらのリスクを理解し、適切な対策を講じる必要があります。

例えば、返済期間中に金利が上昇、さらに会社が業績不振で給料が上がらない、なんてことになると返済が困難に陥ってしまう可能性もゼロとも言えません。
さらに、融資実行まで1ヶ月~2ヶ月程度かかることが通常なので、計画的に申し込みを行う必要があります。

実際に、不動産担保ローンにおいては返済困難や金利上昇による相談は多いようですが、事前にある程度のリスクヘッジは可能です。

不動産担保ローンは、住宅ローンと比べて金利上昇時の変動幅が大きい傾向があります。
特に変動金利を選択する場合は、十分な返済余力を確保することが大切になってきます。

住宅ローン返済中の不動産担保ローン審査のポイント

申込者の返済能力と信用情報審査

住宅ローン返済中の不動産担保ローン審査では、年収、返済負担率、勤続年数、信用情報の4つが重要な審査項目となります。
特に、住宅ローンとの合算での返済負担率が重視されます。

主要審査項目と基準値

この返済負担率は、収入のうち40%が一般的な基準となり、35%程度になるとさらに審査可決率は上昇します。
もちろんそれ以下であればあるほど有利に働きます。

信用情報と保証人の要件

不動産担保ローンの審査では、申込者の信用情報（CIC、JICC、KSC等）のチェックが必須で、延滞歴や他社借入状況が重要視されます。
保証人については、案件により必要となりますが、担保価値が十分な場合は不要なケースも増えています。

さらには他のカードローンがない(多少は大丈夫です)、過去の滞納無しなども評価されます。
現在の住宅ローン、もしくは他のローン商品で滞納を何度も繰り返していると審査は圧倒的に不利になります。

また、他社の借入総額や借入件数も重要視されます。
消費者金融からの借入やクレジットカードでの借入、他行のカードローンなども一緒にチェックされます。

信用情報における重要チェック項目

関連記事

【KSC・JICC・CIC】ブラックリスト？信用情報開示で不安解消！あなたの信用は大丈夫？

※ 当記事にはプロモーションが含まれています。「クレジットカードの審査に落ちた…」「住宅ローンを考えているけど大丈夫かな…」そんな不安を抱えていませんか？実は、あなたの信用情報は誰でも確認することができます。住宅[…]

保証人要件

2023年ではおおよそ以下のようなデータがありました。

• 保証人必須：15%
• 場合により必要：45%
• 原則不要：40%

先述したように案件や金額次第では保証人が必要とされることがありますが、担保価値が十分で、かつ信用情報に問題がないケースでは、不要なことが増えてきていますが、自営業者の場合は事業状況に応じて保証人を求められることが多いです。

担保不動産の価値評価方法

担保不動産の価値評価は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つの手法を用いて総合的に判断されます。
金融機関は通常、最も保守的な評価額を採用し、その70～80%を担保評価額として設定します。

金融機関は、担保不動産の価値を評価するために、以下の３つの評価方法を組み合わせて利用します。

評価手法の特徴と採用率

地域別の評価傾向もあり、例えば都心部であれば取引事例比較法、郊外であれば原価法、商業地であれば収益還元法のように重視されます。

近年ではAIによる不動産評価システムも活用されていますが、最終的な判断は人による実地調査と総合的な分析が行われます。

担保余力の計算方法

住宅ローン返済中の不動産担保ローン審査では、「担保余力」が大事な審査基準になります。
担保余力は「物件評価額 * 担保掛目 – 既存住宅ローン残高」で計算され、この金額が新規借入の上限となります。
担保掛目は一般的に70～80%で、金融機関により異なります。

担保掛目の標準値

ただし、担保余力は金融機関によって計算方法が若干異なり、物件の特性や市場動向によっても変動しますので、事前に金融機関に相談することをお勧めします。
その場合は、複数の金融機関に相談することをおすすめします。

不動産担保ローンの具体的な利用手順

仮審査の申込み方法

不動産担保ローンの仮審査申込みは、基本的な属性情報と収入関係書類、物件情報の提出から始まります。
インターネット申込みが可能な金融機関も増えていますが、面談を重視する金融機関はいまだに多いです。中には電話相談という方もいます。
方法は何であっても審査時間が若干異なるぐらいでそこまで審査結果には影響しないと思われます。
一番早いのはおそらくインターネットによる仮審査申し込みです。

仮審査は、本審査に進む前に、融資の可能性を簡易的に判断するためのものです。申込者にとってのメリットは、以下のようなものがあります。

本審査と不動産調査の流れ

不動産担保ローンの仮審査を通過したら、次は本審査へと進みます。
本審査では、申込者と担保物件についてより詳細な審査が行われます。同時に、金融機関は担保物件の調査を行い、最終的な融資の可否と融資条件を決定します。

一般的に審査完了までに2～4週間程度かかります。

また本審査に進む上で、さらに必要な書類が出てきますので、こちらも同様、事前に準備しておくことをおすすめします。
例えば、不動産登記関係の書類、固定資産評価証明書、物件図面や写真などが該当します。

本審査の所要期間

契約から融資実行までの手続き

審査承認後の契約締結から融資実行までにはさらに1～2週間かかります。
手続きは、①契約書類の作成、②抵当権設定登記で、特に抵当権設定手続きが重要なポイントになりますが、必要書類を事前に揃えておけば融資実行まで1週間程度で終わることもあります。

また、契約書の作成に55,000円程度、抵当権の設定に120,000円程度の費用が掛かってきます。
抵当権の設定が終わると、おおよそ2日以内には、融資実行されます。
お疲れ様でした。

住宅ローンが残っている 不動産担保ローンのおさらい

不動産担保ローンは、既存の住宅ローンが残っていても、物件の担保余力と返済能力があれば利用可能な融資制度です。
主に教育資金やリフォーム資金の調達に活用され、カードローンや消費者金融と比べて低金利で大型の資金調達が可能です。

ただし、審査はそれなりに厳格で、特に担保価値と返済能力が重視されます。
担保余力は「物件評価額×担保掛目（70-80%）－住宅ローン残高」で計算され、この範囲内での借入れとなります。
また、両ローンの合計での返済負担率は35%以下が望ましく、安定した収入基盤が必要になります。

住宅ローンが残っている 不動産担保ローン Q&A