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【保存版】住宅ローンありでも借りられる!不動産担保ローン完全ガイド

「住宅ローンを組んでいるけど、子どもの教育資金やリフォーム資金が必要になった…」

そんな悩みを抱える方は少なくありませんよね。
実は、住宅ローンが残っていても、不動産担保ローンで追加の資金調達が可能なケースは多いです!

この記事では、実際に不動産担保ローンを利用して住宅ローン返済中でも審査に通るポイントを詳しく解説します。
また、金利や手数料の具体的な数字、担保評価額の計算方法など、実践的な情報もご紹介します。

不動産担保ローンを賢く活用すれば、子どもの未来への投資や快適な住環境の実現が、無理のない返済プランで可能になります!
住宅ローンとの併用に関する不安や疑問を解消し、ご家族の夢を実現するためのヒントが見つかるはずです。

不動産担保ローンの基礎知識

不動産担保ローンの仕組みと特徴

不動産担保ローンとは、所有している不動産を担保として提供することで資金を借り入れできる金融商品です。
一般的に不動産評価額の最大80%程度まで借り入れが可能で、資金使途が比較的自由という特徴があります。

金融庁の統計データによると、2023年度の不動産担保ローンの融資実行額は、主要銀行において前年比8.2%増となっています。これは、教育資金やリフォーム資金などの需要増加が背景にあります。

不動産担保ローンの主な特徴

  • 融資限度額:不動産評価額の70〜80%
  • 金利:年1.5〜4.0%程度(2024年4月時点)
  • 返済期間:最長35年
  • 必要書類
    本人確認書類
    所得証明書
    不動産関係書類
    返済計画書

実例

例えば、東京都在住Aさんの場合を例にしてみましょう。

物件評価額:4,000万円
住宅ローン残債:2,000万円
担保余力:1,200万円(評価額の80%から残債を引いた額)
不動産担保ローン借入可能額:1,000万円

この借入金額は自由な用途に使用することが出来ます。

不動産担保ローンは、既存の住宅ローンがあっても、不動産の価値と返済能力に応じて追加の資金調達が可能な商品です。
ただし、審査基準は金融機関によって異なり、担保物件の評価方法や融資条件は様々なので事前にきちんと確認しておく必要があるでしょう。

不動産担保ローンと住宅ローンの違い

不動産担保ローンと住宅ローンは、どちらも不動産を担保とする融資商品ですが、資金使途、金利、融資条件に大きな違いがあります。
住宅ローンは住宅購入に特化した商品である一方、不動産担保ローンは資金使途が比較的自由な商品です。

ちなみに2023年の平均金利は、住宅ローンで変動金利0.7~1.2%不動産担保ローンでは変動金利で2.0~4.0%です。

主な違いを表にまとめると以下のような感じになります。

項目住宅ローン不動産担保ローン
資金使途住宅購入・建築のみ原則自由
金利低め比較的高め
融資上限物件価格の90%程度評価額の70~80%
返済期間最長35年最長20年程度
団体信用生命保険(通称:団信)原則付帯原則無し

実例

一例として、以下のような感じになるでしょう。

■ 住宅ローン

借入額:3,000万円
金利:1.0%
返済期間:30年
月々返済額:96,500円

■ 不動産担保ローン(教育資金として)

借入額:500万円
金利:2.8%
返済期間:15年
月々返済額:34,200円

ご覧の通り、住宅ローンは住宅取得に特化した低金利の商品であり、不動産担保ローンは既存の不動産価値を活用した自由度の高い資金調達手段です。目的に応じて使い分けるようにしましょう。

担保と抵当権の基本的な考え方

担保とは債務を返済できない場合の保証となる財産であり、抵当権は担保として不動産を登記することで、債権者の権利を法的に保護する仕組みです。
不動産担保ローンでは、この抵当権の設定が必須となります。

法務省の登記統計によると、2023年度の抵当権設定登記件数は約98万件で、そのうち約15%が住宅ローン以外の不動産担保ローンによるものです。

抵当権の重要ポイント

  1. 順位制度
    ★ 第一順位:通常は住宅ローン
    ★ 第二順位:不動産担保ローン
    ★ 優先順位により担保権実行の順序が決定
  2. 抵当権設定費用(一般的な例)
    ★ 登録免許税:借入額の0.4%
    ★ 司法書士報酬:5〜10万円程度
    ★ 抵当権設定手数料:2〜5万円程度

また、抵当権の設定費用として、以下のような費用がかかります。参考にしてください。

  • 登録免許税:20,000円
  • 司法書士報酬:77,000円
  • 設定手数料:33,000円
  • 合計:130,000円

抵当権は借り手と貸し手双方の権利を守る大事な法的システムです。
順位制度を理解し、設定費用も考慮した上で、不動産担保ローンを検討することが重要になります。

住宅ローンが残っていても不動産担保ローンを借りられる条件

頭金を入れて不動産を購入している場合

不動産購入時に頭金を多く投入している場合、物件の担保余力が大きくなるため、不動産担保ローンの借入がしやすくなります!
一般的に、購入価格の30%以上の頭金を投入していると、追加融資を受けやすい傾向にあります。

不動産担保ローンの審査通過率では、頭金30%以上で約75%、頭金20-29%で約50%、頭金が20%以下になると約25%に低下します。

さらに、借入可能額が増えたり、金利が優遇される可能性も十分にありますね。

Yahoo!知恵袋、Yahoo!ファイナンスからの口コミ

Yahoo!知恵袋(2024年2月)
「マンション購入時に退職金で40%の頭金を入れました。5年後に子供の教育資金として不動産担保ローンを申し込んだところ、3行中2行から承認が下りました。頭金を多く入れておいて本当に良かったです」


Yahoo!ファイナンス(2023年12月)
住宅購入時の頭金比率が30%を超えているケースでは、将来の資金需要に備えた担保余力が確保しやすく、不動産担保ローンの選択肢が広がります。特に教育資金やリフォーム資金の需要を見据えた場合、頭金の重要性は高いと言えます」

住宅ローンの繰り上げ返済をしている場合

住宅ローンの繰り上げ返済を定期的に行っている場合、借入残高の減少が早いため、不動産担保ローンの審査が通りやすくなります
特に、当初借入額の30%以上を繰り上げ返済している場合、追加融資を受けやすい傾向にあります。

繰り上げ返済を継続的に行うことで、住宅ローンの残債が計画よりも早く減少します。結果として、担保物件の評価額に対する住宅ローンの残債の割合が小さくなり、担保余力が大きくなるのです。

例えば、3000万円借入で返済していた場合を比較してみましょう。
以下の表のように担保余力はあがっていきます。

返済方法5年後の残高担保余力
通常返済のみ2,650万円350万円
毎年50万円繰上2,400万円600万円
年間100万円繰上2,150万円850万円

このように定期的な繰り上げ返済は、将来の資金需要に備えた『含み資産』を作ることにもなります。
特に教育資金や介護資金など、将来的な資金ニーズが予想される場合は、計画的な繰り上げ返済をお勧めします。

ヒント

担保余力とは?

担保余力とは、担保の目的物の評価額から、担保設定額や被担保債権額を差し引いた金額です。担保余力が認められると、債務者はその目的物を他の資金調達のための担保にできるため、融資審査の際に有利になる可能性があります

返済期間が短く、残高の減りが早い場合

住宅ローンの返済期間を20年以下に設定している場合、元金の減少が早いため、不動産担保ローンの審査が通りやすくなります。
特に借入から5年以上経過し、当初借入額の25%以上が返済済みの場合、追加融資を受けやすい傾向にあります。

続いて、返済期間による残高比較をしてみましょう。
借入金額3,000万円で金利1.0%と仮定します。

返済期間5年後の残高月々の返済額
35年2,720万円84,000円
25年2,580万円113,000円
20年2,450万円138,000円

返済期間を短く設定することで、住宅ローンの残高は早く減少し、担保余力が大きくなります。
住宅ローンが残っていても不動産担保ローンを利用したい場合は、返済期間を短く設定するか、繰り上げ返済を活用して残高を減らす努力をすることが重要になります。

不動産価格が上昇している場合

不動産価格が購入時より上昇している場合、物件の担保価値が増加しているため、不動産担保ローンの借入がしやすくなります。
特に、購入時から20%以上の価格上昇が見られる物件は、追加融資を受けやすい傾向にあります。

都市部の住宅地平均上昇率をみてみましょう。

  • 東京23区:4.2%
  • 大阪市:3.8%
  • 名古屋市:3.5%

※ 国土交通省(LOOKレポート2023年より)

エリア購入時価格現在評価額担保余力増加額
都心部4,000万円4,800万円640万円
準都心部3,500万円4,000万円400万円
郊外部3,000万円3,300万円240万円

担保余力増加額=(現在評価額-購入時価格)×80%

都市部の優良物件は、不動産価格の上昇により担保価値が増加しているケースが多く見られます。
特に、交通利便性の高い地域では、不動産担保ローンの活用機会が広がっている印象を受けます。

融資条件に適している場合

主要な融資条件(年収、年齢、勤続年数、返済負担率)が基準を満たしている場合、住宅ローン残債があっても不動産担保ローンの借入が可能です。
特に、返済負担率が30%以下で、安定した収入がある場合は、審査が通りやすい傾向にあります。

具体的には以下のような条件があげられます。

基本条件

  1. 年収要件
    最低年収:300万円以上
    理想的な年収:500万円以上
  2. 年齢要件
    申込時:20〜65歳
    完済時:75歳以下
  3. 勤続年数
    正社員:3年以上
    自営業:5年以上
  4. 返済負担率
    35%以下が理想的
    最大40%まで

以上のことから、融資条件適合のポイントとして、やはり安定した収入を得ているか?適正な返済負担率を維持できるか?十分な勤続年数か?余裕のある返済完了年齢か?が重要になってきます。
このあたりは通常のカードローンとは条件が異なる部分がありますね。

不動産担保ローンのメリット

教育資金・リフォーム資金の調達が可能

不動産担保ローンは、教育資金やリフォーム資金の調達手段として、カードローンや消費者金融と比べて低金利で大型の資金調達が可能です。
特に、長期の返済計画が立てられるため、月々の返済負担を抑えられます

各種ローン金利の比較

ローン種類金利(年利)借り入れ上限(一般的な額)返済期間
不動産担保2.0~4.0%~5,000万円最長20年
教育ローン2.5~5.0%~500万円最長15年
リフォームローン3.0~6.0%~1,000万円最長15年
カードローン4.0~15.0%~300万円3~7年

実例

45歳会社員Tさんのケースを例にとってみます。
目的は子供二人の大学進学費用です。

  • 必要資金:800万円
  • 不動産評価額:3,500万円
  • 住宅ローン残高:1,800万円
  • 不動産担保ローン:800万円
    金利:2.8%
    期間:15年
    月々返済額:54,800円

このように教育資金やリフォーム資金の調達手段として、不動産担保ローンは有効な選択肢です。
特に、複数の子供の教育資金など、まとまった金額が必要な場合は、低金利で長期の返済が可能な不動産担保ローンが適しています。

長期借入と高額融資のメリット

不動産担保ローンは、最長20年の返済期間と物件評価額の最大80%までの借入が可能で、月々の返済負担を抑えながら高額な資金調達ができます。
ただし、長期借入は総返済額が増えるため、返済計画を慎重に立てる必要があります(例えば、年金受給者になってからきちんと支払うことが可能なのか?など)。

返済期間が長くなると、毎月の返済額は少なくなりますが、総返済額は増えます。一方で、返済期間が短いと、毎月の返済額は多くなりますが、総返済額は少なくなります。

月々の返済額比較

1000万円を借り入れた場合です

返済期間金利3.0%実質負担(税抜き)
5年(一般家庭においては現実的ではない)181,200円177,576円
10年96,700円94,766円
15年69,100円67,718円
20年55,500円54,390円

長期の返済期間設定により、返済負担を抑えながら必要な資金を調達できる点が、不動産担保ローンの最大のメリットとなります。
特に、事業資金や教育資金など、大型の資金需要がある場合に有効です。

参考

不動産担保ローンを選んだ理由」(複数回答)

  • 返済期間が長い:85%
  • 借入額が大きい:78%
  • 月々の返済額が少ない:72%
  • 資金使途が自由:65%

※ 金融実務専門誌(2023年12月アンケート結果)

金利と手数料に関する特徴

不動産担保ローンは、担保を設定することで消費者金融やカードローンと比べて金利が低く抑えられます。
ただし、手数料面では担保設定費用等の初期費用が必要となります。

この担保設定費用は、他のローンにはありません。
ですので、どうしても初期費用の金額が気になる方は多いと言えるでしょう。

実例

仮に1,000万円借り入れる場合の手数料は以下のようなものになります。あくまでも参考程度にしてください。

  • 事務手数料:55,000円
  • 登録免許税:40,000円
  • 抵当権設定費用:80,000円
  • 司法書士報酬:77,000円
  • 合計:252,000円

確かに初期費用はそれなりにかかるものの、高金利の他のローン商品に比べると、長期的に見ると十分ペイ出来る金額になります。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンの主なデメリットは、

  1. 担保物件を失うリスク
  2. 高額な初期費用
  3. 審査・実行までの時間
  4. 金利上昇リスク

の4点です。これらのリスクを理解し、適切な対策を講じる必要があります。

例えば、返済期間中に金利が上昇、さらに会社が業績不振で給料が上がらない、なんてことになると返済が困難に陥ってしまう可能性もゼロとも言えません。
さらに、融資実行まで1ヶ月~2ヶ月程度かかることが通常なので、計画的に申し込みを行う必要があります。

実際に、不動産担保ローンにおいては返済困難や金利上昇による相談は多いようですが、事前にある程度のリスクヘッジは可能です。

主なデメリットと対策

  • 担保物件喪失リスク
    → 返済計画の慎重な検討
  • 高額初期費用
    → 借入額との費用対効果検討
  • 時間がかかる
    → 余裕を持った申込み
  • 利上昇リスク
    → 固定金利選択も検討

不動産担保ローンは、住宅ローンと比べて金利上昇時の変動幅が大きい傾向があります。
特に変動金利を選択する場合は、十分な返済余力を確保することが大切になってきます。

住宅ローン返済中の不動産担保ローン審査のポイント

申込者の返済能力と信用情報審査

住宅ローン返済中の不動産担保ローン審査では、年収、返済負担率、勤続年数、信用情報の4つが重要な審査項目となります。
特に、住宅ローンとの合算での返済負担率が重視されます。

主要審査項目と基準値

審査項目一般的な基準優遇基準
最低年収300万円以上500万円以上
返済負担率40%以下35%以下
勤続年数3年以上5年以上
完済時年齢75歳以下70歳以下

この返済負担率は、収入のうち40%が一般的な基準となり、35%程度になるとさらに審査可決率は上昇します。
もちろんそれ以下であればあるほど有利に働きます。

信用情報と保証人の要件

不動産担保ローンの審査では、申込者の信用情報(CIC、JICC、KSC等)のチェックが必須で、延滞歴や他社借入状況が重要視されます
保証人については、案件により必要となりますが、担保価値が十分な場合は不要なケースも増えています。

さらには他のカードローンがない(多少は大丈夫です)、過去の滞納無しなども評価されます。
現在の住宅ローン、もしくは他のローン商品で滞納を何度も繰り返していると審査は圧倒的に不利になります。

また、他社の借入総額や借入件数も重要視されます。
消費者金融からの借入やクレジットカードでの借入、他行のカードローンなども一緒にチェックされます。

信用情報における重要チェック項目

項目一般的な基準影響度
延滞履歴2年以内なし極めて重要
他社借入件数3件以下推奨重要
借入総額年収の3倍以下重要

保証人要件

2023年ではおおよそ以下のようなデータがありました。

  • 保証人必須:15%
  • 場合により必要:45%
  • 原則不要:40%

先述したように案件や金額次第では保証人が必要とされることがありますが、担保価値が十分で、かつ信用情報に問題がないケースでは、不要なことが増えてきていますが、自営業者の場合は事業状況に応じて保証人を求められることが多いです。

担保不動産の価値評価方法

担保不動産の価値評価は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つの手法を用いて総合的に判断されます。
金融機関は通常、最も保守的な評価額を採用し、その70~80%を担保評価額として設定します。

金融機関は、担保不動産の価値を評価するために、以下の3つの評価方法を組み合わせて利用します。

評価手法の特徴と採用率

評価手法特徴主な採用ケース採用率
原価法建物の再調達価格戸建て住宅35%
取引事例比較法周辺売買実例マンション45%
収益還元法賃料収入から算出収益物件20%

地域別の評価傾向もあり、例えば都心部であれば取引事例比較法、郊外であれば原価法、商業地であれば収益還元法のように重視されます。

近年ではAIによる不動産評価システムも活用されていますが、最終的な判断は人による実地調査と総合的な分析が行われます。

実例

担保評価では、将来の価値下落リスクも考慮するため、市場価格よりも保守的な評価となります。
特に、築年数や立地条件による減価は慎重に判断されます。

担保余力の計算方法

住宅ローン返済中の不動産担保ローン審査では、「担保余力」が大事な審査基準になります。
担保余力は「物件評価額 * 担保掛目 – 既存住宅ローン残高」で計算され、この金額が新規借入の上限となります。
担保掛目は一般的に70~80%で、金融機関により異なります。

担保掛目の標準値

物件種別担保掛目備考
新築マンション80%築5年以内
中古マンション70-75%築20年以内
新築戸建て75-80%築5年以内
中古戸建て65-70%築20年以内

実例

1件、例を出してみましょう。

  • 物件:築10年中古マンション
  • 評価額:3,500万円
  • 担保掛目:75%
  • 担保限度額:2,625万円
  • 住宅ローン残高:1,800万円
  • 担保余力:825万円

このケースの場合、800万円までの融資が承認される可能性が高いということになります。

ただし、担保余力は金融機関によって計算方法が若干異なり、物件の特性や市場動向によっても変動しますので、事前に金融機関に相談することをお勧めします。
その場合は、複数の金融機関に相談することをおすすめします。

不動産担保ローンの具体的な利用手順

仮審査の申込み方法

不動産担保ローンの仮審査申込みは、基本的な属性情報と収入関係書類、物件情報の提出から始まります。
インターネット申込みが可能な金融機関も増えていますが、面談を重視する金融機関はいまだに多いです。中には電話相談という方もいます。
方法は何であっても審査時間が若干異なるぐらいでそこまで審査結果には影響しないと思われます。
一番早いのはおそらくインターネットによる仮審査申し込みです。

仮審査は、本審査に進む前に、融資の可能性を簡易的に判断するためのものです。申込者にとってのメリットは、以下のようなものがあります。

  • 融資の可能性を事前に確認できる
    本審査に進む前に、融資を受けられる可能性があるかを確認できます。
  • 複数の金融機関を比較検討できる
    複数の金融機関に仮審査を申し込むことで、金利、手数料、融資条件などを比較検討できます。
  • 本審査の手間を省ける
    仮審査で不承認となった場合、本審査に進む必要がなく、時間や手間を省けます。

必要書類一覧

  1. 基本書類
    ★ 本人確認書類
    ★ 所得証明書(源泉徴収票など)
    ★ 住民票
  2. 物件関連
    ★ 不動産登記簿謄本
    ★ 住宅ローン返済予定表
    ★ 物件の図面

ヒント

仮審査申し込みのコツとして以下をおすすめします!

  • 複数行への申し込み
  • 事前の資料準備
  • 担当者との面談準備

確かにお付き合いしている銀行にお世話になりたくなる気持ちは分かりますが、他所さんでもっと良い条件でローンを組める可能性は全然あるのでぜひ複数行で申し込みましょう。

本審査と不動産調査の流れ

不動産担保ローンの仮審査を通過したら、次は本審査へと進みます。
本審査では、申込者と担保物件についてより詳細な審査が行われます。同時に、金融機関は担保物件の調査を行い、最終的な融資の可否と融資条件を決定します。

一般的に審査完了までに2~4週間程度かかります。

また本審査に進む上で、さらに必要な書類が出てきますので、こちらも同様、事前に準備しておくことをおすすめします。
例えば、不動産登記関係の書類、固定資産評価証明書、物件図面や写真などが該当します。

本審査の所要期間

審査内容期間完了率
信用調査5-7営業日95%
不動産調査7-10営業日90%
総合調査3-5営業日98%

契約から融資実行までの手続き

審査承認後の契約締結から融資実行までにはさらに1~2週間かかります
手続きは、①契約書類の作成、②抵当権設定登記で、特に抵当権設定手続きが重要なポイントになりますが、必要書類を事前に揃えておけば融資実行まで1週間程度で終わることもあります。

また、契約書の作成に55,000円程度、抵当権の設定に120,000円程度の費用が掛かってきます。
抵当権の設定が終わると、おおよそ2日以内には、融資実行されます。
お疲れ様でした。

必要な手続きと書類

  1. 契約時
    ★ ローン契約書
    ★ 重要事項説明書
    ★ 収入証明書(最新のもの)
  2. 抵当権設定時
    ★ 印鑑証明書
    ★ 実印
    ★ 権利証

住宅ローンが残っている 不動産担保ローンのおさらい

不動産担保ローンは、既存の住宅ローンが残っていても、物件の担保余力と返済能力があれば利用可能な融資制度です。
主に教育資金やリフォーム資金の調達に活用され、カードローンや消費者金融と比べて低金利で大型の資金調達が可能です。

ただし、審査はそれなりに厳格で、特に担保価値と返済能力が重視されます。
担保余力は「物件評価額×担保掛目(70-80%)-住宅ローン残高」で計算され、この範囲内での借入れとなります
また、両ローンの合計での返済負担率は35%以下が望ましく、安定した収入基盤が必要になります。

重要なポイント

  1. 借入れやすい条件
    ★ 頭金を多く入れて購入している
    ★ 繰り上げ返済実績がある
    ★ 返済期間が短い
    ★ 不動産価格が上昇している
  2. 審査のカギ
    ★ 年収(500万円以上が望ましい)
    ★ 返済負担率(35%以下)
    ★ 勤続年数(3年以上)
    ★ 信用情報(延滞なし)
  3. 注意点
    ★ 担保物件を失うリスク
    ★ 初期費用が必要
    ★ 審査に時間がかかる(3-4週間)

住宅ローンが残っている 不動産担保ローン Q&A

住宅ローンの繰り上げ返済と不動産担保ローンの審査、どちらを優先すべき?
原則として繰り上げ返済を優先することをお勧めします。
繰り上げ返済の実績は、不動産担保ローンの審査でプラスに評価され、借入可能額が増える可能性があります。また、住宅ローン残高が減少することで、将来的な担保余力も増加します。
住宅ローンの金利が変動金利で、不動産担保ローンも検討中です。リスクは?
両方とも変動金利の場合、金利上昇時に返済額が大きく増加するリスクがあります。
住宅ローンの返済負担が大きい場合は、不動産担保ローンは固定金利を選択するか、借入額を控えめにすることをお勧めします。
配偶者の収入も合算して不動産担保ローンを組むことはできる?
可能です!
ただし、配偶者も連帯債務者または連帯保証人となる必要があり、両者の信用情報が審査対象となります。
世帯収入での審査により、借入可能額が増える可能性があります。
住宅ローンを組んだ銀行と違う金融機関で不動産担保ローンを検討できる?
もちろん検討可能です!
ただし、どうしても第二順位の抵当権設定となるため、金利が若干高くなる傾向があります。複数の金融機関に相談し、条件を比較検討することをお勧めします。
マイナス金利の住宅ローンを利用中ですが、不動産担保ローンへの借り換えは賢明?
一般的に賢明とは言えません。
不動産担保ローンは住宅ローンより金利が高いため、返済負担が増加する可能性が高いです。
追加の資金需要がある場合は、住宅ローンはそのままに、必要額だけ不動産担保ローンを検討することをお勧めします。
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