賃貸の更新料が返ってくる？賃貸借契約書を必ずチェックして！

基本的に、賃貸借契約における更新料というものは、無難な契約内容になっていれば一度払ってしまった更新料が返ってくることはありません。
しかし、契約内容や退去のタイミングによっては、支払った更新料が返金される可能性があるかもしれません。

この記事では、契約書のチェックポイントや返金交渉の具体的な手順などを解説しています。

もし、契約書を読んでみて当てはまった方は、数万円が手元に戻るチャンスが生まれます。

賃貸の更新料とは？基礎知識と目的

賃貸更新料の定義と法的性質

賃貸の更新料とは、「今の部屋にそのまま住み続けるために、大家さんに払うお金」です。
ただし、法律で必ず払うと決まっているわけではなく、契約書に書かれていなければ払う必要はありません。

ひと昔前はあまりなかったのですが、今日の日本では、ハウスメーカー系(積水、大和リビングなど)をはじめとし、多くの賃貸契約が2年ごとの更新制になったところが増えてきました。
その際、契約を継続する「更新」という行為に対して、借主（入居者）は家賃の1ヶ月分程度の「更新料」を支払うのが慣習です。

更新料の法的根拠は、明確な法律ではなく契約の合意によるものです。

つまり、「契約書にしっかり書いてあって、お互いが納得していれば有効。でも、あまりにも一方的だったり、内容が不明確なら無効になることもある」というのが法的な立場です。
なので、実際は1日でも日数が過ぎてしまえば更新料を支払う必要がありますし、その場合にはまず返ってくることはないと言えるでしょう。

ただし、消費者契約法第10条により、「消費者（借主）にとって不利益すぎる条項」は無効になる可能性があります。

たとえ話

たとえば、2年契約でアパートを借りたあなたが、「このままもう2年住みたい」と思ったとします。
すると大家さんが、「また住んでもいいけど、その代わりに○万円ちょうだいね」と言ってくる。これが更新料です。

でも、もし最初の契約のときに「更新料は必要です」と書いてなければ、「えっ、そんなの聞いてないよ」と言える可能性があります。

実際に、国土交通省「賃貸住宅標準契約書」でも更新料に明確な規定はなく、契約自由の原則に基づき、契約書で定められた場合にのみ有効とされています。

住宅：『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省

国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。…

賃貸更新料はなぜ発生するのか？その歴史と慣習

賃貸の更新料は、「借りている部屋にそのまま住み続けたいです」と言うときに、大家さんが安心して貸し続けるために支払うお金です。
これは昔からある日本独自の慣習で、家賃の一部を補うために始まったと言われています。

そもそものお話をしてみましょう。

日本で「更新料」が登場したのは、戦後の高度経済成長期（1950〜1970年代）がきっかけです。

当時、都市部で人口が急増し、賃貸住宅の需要が爆発的に増えました。ところが、借地借家法（現在の借地借家法）により、借主の権利が強く守られていたため、大家さんが一度貸すと「簡単には退去してもらえない」という状況に。

そこで、「契約を続けさせてあげる代わりに、追加でお金をもらう（＝更新料）」という文化が生まれました。

これはつまり、契約更新のたびに大家さん側の「損失補填」的な役割を果たしていたのです。

なので更新料は、大家さんが借主に「引き続き住んでもいいよ」と認める代わりに支払うお金で、日本独自の慣習として長年続いてきました。
ただし、これは法律ではなく慣習がベースなので、契約書に書いていなければ支払う義務はないということを知っておきましょう。

更新料をめぐるトラブルを避けるためにも、「なぜ存在するのか？」を知っておくことが、将来の引っ越しや契約更新のときにとても役立ちます。

契約書における更新料の記載とは

先述したように日本では、賃貸契約における「更新料」は法律で決められているわけではなく、あくまで契約内容に基づいて発生するお金です。

重要な法律と根拠

★ 契約自由の原則（民法521条）
→ 契約の内容は、当事者同士が自由に決めてよいとされています。

★ 消費者契約法第10条
→ 一方的に借主（消費者）にとって不利すぎる条項は無効になることがあります。

実際に、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」には、「更新料に関する条文を入れることは可能」とされており、実際に多くの賃貸契約書には記載されています。

契約書における記載例（実際によくある書き方）

「契約の更新に際しては、借主は貸主に対し、更新料として新賃料の1ヶ月分を支払うものとする」

更新料は、契約書にちゃんと明記されているときだけ有効です。
内容をしっかり確認せずに更新すると、あとから「そんなつもりじゃなかった！」とトラブルになってしまうこともあるので、契約時と更新時には、必ず契約書をよく読みましょう。

契約書はちょっと難しく見えるけど、更新料の有無や金額はたった1〜2行で書かれていることが多いので、そこを見逃さなければ大丈夫です。
わからない場合は、遠慮せずに管理会社や大家さんに聞いてOKです。

賃貸更新料は返ってくるのか？法的判断と条件

契約書に「更新料返還不可」の記載がない場合の可能性

結論からいうと、契約書に「更新料は返しません」と書かれていなければ、返還を求められる可能性はあります。
ただ、実際に返ってくるかどうかは、契約の内容や状況によって変わります。

日本の法律では、更新料に関して明確な法律のルールが存在していません。そのため、実際には「契約書の内容」が一番の判断材料になります。

しかし、もし契約書に「更新料を返しません」「更新料は消費されます」といった記載がない場合、以下のような理由で返還を求めることができる可能性があると考えてよいでしょう。

たとえ話

たとえば、遊園地のフリーパスを「もう1年使えるよ」と言われてお金を払ったのに、すぐに閉園して使えなかったら「え？返してよ」と思いますよね。

同じように、「更新料を払ってまだ1ヶ月しか住んでいないのに引っ越すことになった」場合、「ちゃんと使ってないんだから、返してほしいな」となるのは自然な考えです。

それに加えて、「使えないって書いてない（＝契約書に返さないって書いてない）」なら、余計に返してほしい気持ちになりますよね。

このように「契約書に書いていないことは、必ずしも無効になるわけではない」けれど、「書いてない＝主張するチャンスがある」とも言えます。
自分のケースがどうか、まずは契約書をしっかり読み直してみましょう。

退去予定日が更新日直後の場合の対応

賃貸契約の更新直後に退去する場合、更新料が返ってくる可能性があります。
ただ、何度もいうように契約書の内容や退去のタイミングによって変わるので、返金されるとは限りません。

更新料は「これからも住み続けること」に対して支払うお金です。
そのため、更新したばかりなのにすぐ退去する場合、「ほとんど住んでないのにお金だけ払った」状態になりますよね。

このような場合、以下のような判断がされることがあるかもしれません。

更新してすぐ退去する場合は、「更新の意味がなかった」として、更新料の返金を求めることができる場合があります。
ただし、契約書に返金不可と明記されていたり、更新の手続きが済んでしまっている場合は難しいこともあるので、退去の予定があるなら、更新前に早めに管理会社や大家さんに相談することがとても大切です。

最高裁の判例とその解釈（更新料返還訴訟）

最高裁判所は「更新料は有効」と判断しましたが、これは”契約の内容が合理的な場合”に限ります。
つまり、更新料はすべて有効というわけではなく、ケースバイケースで判断されるということです。

2011年（平成23年）7月15日、最高裁判所が「賃貸更新料の返還請求」に関する重要な判決を出しました。
その判決では以下のような内容が示されていました。

このように、更新料があっても「常識の範囲内」で、契約としてちゃんと成立していれば有効と認められます。
逆にいえば、「あまりに高額すぎる」「説明がなかった」「契約書に書かれていない」などの場合は、無効になる可能性もあるということです。

契約内容・説明の有無・金額の妥当性などが関係してくるため、状況によっては返還請求も可能です。

ただ、更新料2万円など少額(常識の範囲内)の場合には、返還請求を起こしてもプラスになる要素がありませんので大人しく支払うほうが賢明ですね。

賃貸更新料のメリット・デメリットと交渉の余地

値下げ・免除交渉はできる？成功するための条件

賃貸の更新料は、場合によっては値下げや免除の交渉をすることができます。
ただ、必ず成功するとは限らず、「成功しやすい条件」がそろっていることが大事です。

更新料は法律で決まっているものではなく、契約によって決まる「慣習的な費用」です。
そのため、「支払いは絶対」ではなく、貸主（大家さんや管理会社）との交渉で変更できる可能性があります。

交渉が成功しやすい条件

一方で、「交渉できるかどうか」は、管理会社の方針や大家さんの考え方によって違うのが実情です。
また、更新時の書面にサインした後は、交渉が難しくなるので事前に行動することが重要となってくるでしょう。

更新時期が近づいたら、契約書を確認し、丁寧に話してみましょう。成功すれば数万円が節約できることもあります。
まずは、「交渉してもいいものなんだ」と知ることが第一歩です。

高すぎると感じた場合の選択肢（交渉 or 引越し）

更新料が高すぎると感じたら、「交渉する」か「引っ越す」という選択肢があります。
どちらが良いかは、住み続けたい理由や引っ越し費用などを比べて考える必要があるでしょう。

更新料の相場は一般的に家賃の1ヶ月分程度が多いですが、物件によっては2ヶ月分以上請求されることもあります。
国土交通省の調査（住宅市場動向調査）でも、「更新料なし(※)」の物件は増加傾向にあり、選択肢は広がっています。

更新料を支払わないとどうなる？契約解除・滞納リスク

更新料を支払わないと、契約が更新されず「住み続けられなくなる」可能性や、滞納扱いになって「請求や裁判の対象」になるリスクがあります。
トラブルを避けるには、支払うか、事前に相談・交渉するようにしましょう！

更新料の支払いは「更新契約の条件」として、契約書に明記されていることがほとんどなので、支払わない＝契約違反（債務不履行）と判断されます。

更新料を払わないと、契約解除や滞納として扱われ、最悪の場合は退去や法的措置の対象になるリスクがあります。
とはいえ、「払えない事情がある」「納得できない」場合は、その前にきちんと相談・交渉すしてみましょう。

「知らなかった」ではすまないのが契約の世界。
でも、「ちゃんと説明すれば、理解してもらえる」ことも多いので、困ったらまず話してみましょう。
契約は信頼でできているから、放置せずに向き合うことが大事です。

更新料を返金してもらうための具体的な方法と手順

管理会社や大家への請求文の書き方と例文

更新料を返金してほしい場合は、丁寧な文章で、根拠と理由を明確に伝える請求文を出しましょう。
「お願い」ではなく、「正当な理由があって求めている」という姿勢が大切になります。

不動産のトラブルは、何をとっても最初のやり取りで誤解や対立が起こることが多いです。
だからこそ、しっかりとした文章で「どうして返金を求めるのか」を冷静に、根拠をもって伝えることが成功への第一歩となります。

請求分の例文

このように更新料の返金を求めるときは、感情ではなく「事実と理由」で伝える請求文を丁寧に書くことが重要です。
納得いかない！など感情的に書くのはご法度です。
落ち着いて、ていねいに伝えることで、話は動きやすくなります。

しっかりとした内容で、相手に敬意を持って伝えれば、話し合いのスタート地点に立つことが出来るでしょう。

内容証明郵便で請求する方法

契約書面上、更新料に対してまともな記述がない場合や、更新料の返金を正式に請求したい場合は、「内容証明郵便」を使うと相手に強く意思を伝えることができます。
これは「言った」「言ってない」のトラブルを防ぐための、とても効果的な手段です。

内容証明郵便とは、日本郵便が提供するサービスで、「誰が・いつ・誰に・どんな内容を送ったか」を公的に証明してくれる書面のことです。

更新料返還のような金銭トラブルでは、あとで証拠として残る内容証明が強力な武器になります。

※引用：日本郵便「内容証明郵便」公式ガイド

内容証明の出し方（手順）

文書を作る（3通必要）

差出人・宛先・請求内容・返金期日などを明確に記載

郵便局に持っていく

通常の郵便局では不可。内容証明を扱っている郵便局のみ対応

控えを保管する

郵便局で日付印が押された控えを保管（これが証拠になる）

書き方の例（簡略版）

内容証明郵便は、「本気で返金を求めている」という強いメッセージを、正式な形で相手に伝える手段です。
普通のメールや電話で伝えても動かない相手でも、内容証明を送ることで対応が変わることがあります。

「ちゃんと伝えたい」「対応してほしい」と思ったら、言葉ではなく“証拠に残る形”で届けることが大事です。
内容証明は少し手間がかかりますが、それだけ強い効果がある方法です。

無料法律相談や消費生活センターの活用法

更新料の返金で困ったときは、「無料法律相談」や「消費生活センター」を利用すると、正しいアドバイスがもらえます。
自分一人では解決できない問題でも、専門家の力を借りれば道が開けます。

賃貸トラブルのように法律や契約が関係する問題は、素人だけで対応すると不利になってしまうことが多々です。
だからこそ、国や自治体が提供している「無料相談サービス」を使うことが安心で確実なところもあります。

ただ、金額が小さい場合には手間ばかり掛かるだけなのであまりおすすめはしません。

更新料の返金をめぐって困ったときは、「無料で相談できる公的機関」や「法律のプロ」に頼るのが一番です。
気軽に使えるサービスなので、「こんなことで相談してもいいのかな？」と思わず、まず電話してみるのも吉です。

分かりやすいまとめ

賃貸住宅の更新料とは、「このまま同じ家に住み続けたいです」というときに大家さんに払うお金です。
でも、これは法律で決まっているわけではなく、契約書に書かれていないと、払わなくてもいいこともあります。また、更新料を払ってすぐに引っこした人は、「意味がないお金だった」として返金をお願いできる可能性もあります。

困ったときは、消費生活センターや法律相談を使うと安心です。まずは契約書をよく読むことがとても大切です。

気になることがあれば、「ひとりで悩まずに相談する」のがトラブルを防ぐコツです。

更新料が返ってくるか？に対するQ&A