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家賃滞納!1ヶ月目、2ヶ月目、3ヶ月目、明け渡し訴訟まで解説

やばい、今月も家賃が払えそうにない、どうしよう
もう3ヶ月目だ、、俺、終わった。。
今月だけピンチ、少しだけ入金したらなんて言われるかな

今、この記事に来られた方は、家賃滞納をしてしまっているか、もしくは今月だけやばいという方が大半だと思います。
どんな対応されるのか不安ですよね。
また、すでに家賃滞納が2ヶ月、3ヶ月目になっている方は要注意です。

結論から言うと、不動産会社によっても対応は全然違いますし、支払先が家主である場合、家賃保証会社が家賃保証をしている場合でそれぞれ対応が異なります。

記事を読んだら、まずは不動産会社、家主もしくは家賃保証会社に電話で構わないので正直に相談してみましょう。
大抵の場合は不安を払しょくできます。

では本題に入っていきますね。

家賃滞納した場合、どうなるの?

ケガや病気での収入の減少、交通事故などで急な出費などが続いて家賃が払えくなってしまうことは賃貸を借りていたら誰でも起こりうることですよね。
ただどのような状況においても、家賃を滞納することのメリットは例外なくありません。

冒頭でもお話したように不動産会社によって、家主によって、家賃保証会社(以下、家賃支払い先といいます)によって対応は異なってきますが、大体は一緒です。

どのようなケースであっても、いきなり強制退去の裁判を起こされることはまずありませんので、そこはご安心ください。
また、契約書面上は遅延損害金を請求する契約が大半ですが、遅延損害金を請求してくる不動産会社、家主はまちまち、しかし、家賃保証会社の場合はしっかりと請求されることが一般的です。

ケースによって解説していきます。

今月だけやばそうという場合、もしくは家賃滞納 1ヶ月

事前に家賃支払い先に電話で1本、連絡を入れてみましょう。
家賃払わず放ったらかししていると早い時には翌日、どれだけ遅くても2週間以内には家賃支払い先から入金が確認出来ないという旨の電話が掛かってくるようになります。

家賃支払い先が家主さん直の場合、家主さんが口座の入金を確認してない場合は、もっと連絡がない場合もあります。

翌月に支払えるアテがある場合

入居者
申し訳ないのですが、今月家賃の支払いが遅れそうです。
支払い先
いつ頃になったら払えそうですか?
入居者
来月15日には払えます。
支払い先
来月15日ですね。
分かりました、今後は気を付けてくださいね。
大体、どこもこのような感じでやりとりは終わります。
その後、約束した日までに入金すれば何も問題なく終わります。

翌月に支払えるアテがない場合

入居者
申し訳ないのですが、今月家賃の支払いが払えそうにありません。
1ヶ月待ってもらえませんか?
支払い先
1ヶ月は困ります。
一部入金でも出来ませんか?
入居者
パターンA
半分であれば支払えます。
来週には必ず払います。
パターンB
出来そうにありません。
支払い先
パターンA
でしたら、一部入金だけでも来週中にお願いします。
残りは来月の家賃と一緒に差額分も一緒にお支払いくださいね。
(終わり)
パターンB
目途がないのは困ります。
来月になったら2ヶ月分一緒に支払えますか?
入居者
パターンB
来月2ヶ月分、必ず払うのでそれでお願いします。
支払い先
パターンB
分かりました。でしたら来月の支払いで2ヶ月分一緒に必ずお願いします。
一部入金(分割払い)すること、または支払いを約束することで大抵の場合は大丈夫です。
でも、その場合の約束は必ず守るようにしましょうね。
初めての家賃滞納であればすぐに忘れられますが、これを繰り返すようになるとすぐに担当者に覚えられてしまい、今まで相談に乗ってくれてたことも乗ってくれなくなることもあるので注意が必要です。

家賃滞納 2ヶ月

その約束を無視してしまった場合でも、事情がある場合には再度電話連絡をするとまだ待ってくれる場合もありますが、基本的には言い方もきつくなってきます。

その約束を無視して、連絡もせずに放ったらかししていると電話の回数も日に日に増え、職場への電話や郵便などで支払い督促、もしくは内容証明郵便にて契約解除予告状が送られてくるようになります。支払い先が不動産会社、家主(以下、貸主といいます)の場合はお部屋の方に直接訪問してくることもあります。

同時に保証人(連帯保証人)にも連絡がいくようにもなるでしょう。
不動産会社や保証会社から、いきなり電話が掛かってくると保証人(連帯保証人)さんもビックリされると思うので、なるべく早いうちに状況だけでも報告しておきましょう。

一部入金(分割払い)でも出来るのならこのうちに行いましょう

保証人ではなく家賃保証会社である場合、不動産会社によって、連絡がない、もしくは連絡が全くつかないケースであれば、貸主が保証会社へ代位弁済を請求し、家賃保証会社が貸主に対して立て替え払いをすることになります。
そうなると、かなり厄介なことになりますので、いずれにしても電話の無視は絶対にやめましょう。

2ヶ月であれば相談することでまだ待ってくれることが大半です。

一方で、滞納常連に対してピタッと連絡がなくなったら、貸主側は次の行動に出たと思って間違いないですよ。
連絡をしないであえて3ヶ月滞納させるということです。なので、連絡がなくなったからといって安心してはいけません。
しかし、この段階では貸主側は契約解除をすることが出来ませんので、連絡がなくなっても1ヶ月分でも入金すれば次の事態へは進展しません。

家賃滞納 3ヶ月以上

相談していた場合であっても3ヶ月を越えた場合で、一部入金すら出来ない場合はもっと厳しい対応が取られることになります。

基本的に家賃滞納3ヶ月となると、貸主側からの一方的な訴訟で契約解除が認められ明け渡しの請求が行われます
契約が解除されれば住み続けることは出来ませんので、出て行ってくれと言われるようになります。
それに応じなければ、明け渡し訴訟が提起され、その後、強制執行されれば強制的に部屋を追い出されることになります。

一方で、必ずこの日までに滞納分全額支払う!と約束すれば、基本的にはそれまで(基本1ヶ月以内)は待ってくれることも多くあります。

不動産会社管理の場合

今まで相談していた場合であっても、不動産会社のほうから家賃保証会社のほうへ代位弁済を請求する場合もあります。
保証人(連帯保証人)契約の場合は、保証人に何度も連絡することになるでしょう。

とはいえ、3ヶ月滞納したからといってもすぐに契約解除を行ってくるかは不動産会社によっても異なります。
例えば、今まで1度も滞納したことがない人が病気やケガを理由でやむを得ず滞納してしまった場合などはきちんと相談すればまだ待ってくれるところもありますし、毎月の滞納常連であっても4ヶ月目、5ヶ月目でようやく裁判を行うなど対応は不動産会社、または担当によって対応は異なるので一概には言えません。

しかし、先述したように不動産会社が追い出したいと思っている常連滞納者などは、途中から連絡がなくなった場合は間違いなく明け渡し訴訟を考えているので、滞納後すぐにでも裁判所から通知が届くことが一般的です。そうなれば逃げようがありません。

家主管理の場合

実際、ご高齢の家主の場合や仕事も忙しくてお金には困っていない家主は、3ヶ月滞納程度ではあまり気にしない方もいらっしゃいます。
裁判も面倒くさい、今までちゃんと払ってくれていた、いつかは払ってくれるだろうなんて思ってる方も多いです。
今月も払えません、ごめんなさい。と言えば、いいですよと快く返事を返す方も多くいらっしゃるでしょう。
そのような家主であれば半年滞納でも、明け渡し訴訟を行わない場合もあります。

でも、それこそ家主の年齢、性格によって全く対応が異なります
きびきびした家主であれば家賃滞納3ヶ月ぴったりで契約解除を送ってくる方も当然います!
客付けをお願いしていた不動産会社に相談されて、ようやく明け渡し訴訟を提起される場合なんかもありますし、家賃滞納が続いて悩んでいる家主であれば、それを理由に不動産管理会社に管理を依頼するケースもあります。

ここの家主は人が良さそうだ、なんて思わず、だからこそ出来る時には入金するようにしましょう。

いずれにしても最終的には明け渡しを請求されます。

家賃保証会社が保証人となっている場合

一番厳しい対応を取るのは家賃保証会社です。

信用情報に情報提供を行っている家賃保証会社だった場合は、3ヶ月滞納で異動情報「延滞」が記録されるので、この時点で俗にいう金融ブラックになってしまい、消費者金融、クレジットカード作成、銀行系各種ローンなどが組めなくなってしまう事態になります。
ローンの審査が通りにくくなるのではなくて、通らなくなります。

代位弁済を行った家賃保証会社、もしくは家賃滞納3ヶ月経過後はその後、すぐに明け渡し訴訟を起こすようになるでしょう。

しかし、これもケースバイケースといったところで、相談した上で1ヶ月分でも入金すれば明け渡し訴訟を行わない家賃保証会社もあります。

信用情報に情報提供、共有を行っている家賃保証会社については下記の記事を参考にしてください。

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一時的な借り入れで家賃を支払うことも考えましょう!

一時的とはいえ、家賃、つまり生計費で知人にお金を借りることは結果として返済に困り、知人との仲を壊しかねません。
また、保証人がいる場合には保証人に迷惑を掛けてしまいます。

そのような時に手段の一つとして、正規貸金業者から借り入れて家賃を支払うのも一つの方法です。

とはいえ、家賃保証会社がついている場合には、すでに金融ブラックになっている可能性もあるので大手消費者金融や銀行で借り入れることは難しい状況に陥っているということも考えられます。

そのような状況であっても、別記事にて借入出来る可能性のある正規の消費者金融を紹介しています。

参考にしてください。

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明け渡しの強制執行ってどんな感じ?

そもそも明け渡しの強制執行とは、家賃滞納者を法律上の手続きを行い、強制的に退去させることです。

(不動産の引渡し等の強制執行)
第百六十八条 不動産等(不動産又は人の居住する船舶等をいう。以下この条及び次条において同じ。)の引渡し又は明渡しの強制執行は、執行官が債務者の不動産等に対する占有を解いて債権者にその占有を取得させる方法により行う。

家賃を3ヶ月滞納すると、いつ明け渡し訴訟を提起されるか分かりません。
いつ提起されるか分からないだけで、その後はおおよそ同じ流れになります。

最後に明け渡しの強制執行完了までの流れについて解説しますね。

明け渡し訴訟提起から強制執行までおよそ1ヶ月ちょっとで行われます

1. 契約解除の旨が書かれた内容証明郵便が届く

先に述べたように、家賃滞納3ヶ月経過後は貸主側の一方的な訴訟で契約解除が認められます。
なので、まずは契約解除の旨が書かれた内容証明郵便が届くことになります。

基本的にはこれが届いた段階で、契約は解除されていますので、再契約でもしない限り、住み続けることは出来ません。

このような問題に強い不動産会社であれば、訴訟提起するまでに強制的に退去させ、残った荷物(残置物)も不動産会社が回収するということもあります。
しかし、その場合であっても荷物はきちんと保管されます。

2. 明け渡し訴訟を起こされる

明け渡し訴訟では、契約を解除した物件の明け渡しを命じる判決をもらうことが目的です。
そもそももう契約がない部屋に住んでいる入居者になるので、裁判所はこの場合、明け渡すことを命じる判決を下します。

この判決が出ても、基本的には即日追い出されることはありませんが、通常の流れとして、このあと強制退去の申し立てが行われるのでのちに強制執行される結果となります。

3. 強制執行の申し立てが行われる

明け渡しの判決が下されたとしても、すぐに出れる人はいないでしょう。

いい加減出ろ!と追い出すための申し立てが強制執行の申し立てです。

明け渡し訴訟のあと、基本的にはすぐに強制執行の申し立てされますが、それでもまだ強制執行はされません。

4. 明け渡しの催告が行われる

強制執行が申し立てられたら、入居者に対して裁判所の執行官から明け渡し期限について説明されます。
執行官が直接、滞納入居者のもとに来て催告を行います。

「〇月〇日に明け渡しの強制執行を行うので、それまでに荷物を撤去して退去するようにしてください。」という内容です。

5. 明け渡しの強制執行

その期日が到来すると執行官、不動産会社もしくは家主、執行業者(荷物、残置物の運び業者)、保証会社の人間の数名で来られることになります。

1Kであれば平均すると2~3時間程度で終わることになります。

その後は鍵を変えられてしまうため、二度と部屋に入ることは出来ません。
ですので、これまでに新しい住居を決めておかないと、俗に言うホームレスになってしまう結果になります。

回収された荷物、残置物は1ヶ月は保管されますが、明らかにゴミしかない場合などはすぐに処分されます。

6. 強制退去後の支払額は?

その後、代弁を行った保証会社より請求書が届くことになります。

その内容として

  •  訴訟費用
  •  滞納家賃
  •  原状回復工事費用の負担金
  •  遅延損害金
  •  その他の費用

滞納家賃は、家賃滞納から3ヶ月を目安に訴訟提起されることになりますが、そこからも支払いをしていなければ明け渡しの強制執行される間の滞納家賃が追加となり、さらには原状回復工事に掛かった精算分もあわせて一括請求されることになるので、かなり高額な費用になることが一般的です。

通常はその後、強制退去者がご自身から支払わない限り、支払い督促が届くことになります。
そもそもこの状況になっている方が一括で支払えるわけがありません。

裁判所からの支払い督促の通知を無視さえしなければ、分割の話し合いの場は必ず設けられるので無視をすることなく対応するようにしましょう。
その場合において私は法律の専門家ではありませんので、他サイトの記事をご覧ください。

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代位弁済とは、債務者(お金を借りた側)が借金を返済できなくなった場合に、保証会社などの第三者が代わりに返済をすることです…

明け渡し訴訟を提起されたら太刀打ちできません。

急な出費などが続いて家賃が払えくなってしまうことは賃貸を借りていたら誰でも起こり得ます。
とはいえ、どのような場合でも家賃の支払いを免除されることはありません。

滞納3か月未満であればまだ相談出来る範囲ですし、家賃が払えない目途であれば思い切って社会福祉協議会や自治体に相談しましょう!
家賃補助が受けられたり、融資が受けられることもあります。

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また明け渡し訴訟は、家賃滞納以外にも契約内容に違反した場合にも行われます。例えばペット禁止の物件でペットを飼育する、勝手にリフォームした、転貸が判明したなどでもあり得ますので、契約に違反しないように住むようにしましょう。

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