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賃貸物件の原状回復義務とは?対象と高額請求の対処方法について

2年間しか住んでいないのに、そんな請求されるの!?
8年住んだからクロス張り替えの費用負担は無しじゃないんですか?
私のところは、全然請求されなかったけど。。

どこに住んでいても賃貸物件を退去する際に、よく起こるトラブルとして「原状回復の義務」が挙げられますね。。
結論から言うと、不動産会社の方針や担当次第といったところも実際あります。

原状回復とは、壊した箇所は戻してくださいね、という意味なのですが、ハウスクリーニング代として20万円請求された、畳の交換で10万円の請求がきたなど、トラブルとなる原状回復についてはどれも高額な請求が原因です。

基本的には、退去立ち合いその場で支払うことはありません。その後の精算で差額を請求されたりするものです。
しかし、これらは本当に支払わなければならない費用なんでしょうか。

そこで今回は、賃貸物件の原状回復義務とはなにか、その対象や対処方法について解説しますので精算がまだ終わってない方は参考に読み込んでください!
とはいえ、今回の内容については、この記事を読んだから自分一人で解決出来る!というものではありません。。

当記事に出てくる賃貸人とは家主のことです。賃借人は入居者のことと理解しておいてください。

賃貸の原状回復義務とは

あまりよく知らないという方が多いとは思いますが、国土交通省がまとめたガイドラインにもきちんと定められており、原状回復とは、賃貸物件を借りた状態に戻すことではありません。
本当にいい加減ですが、不動産屋の従業員ですら理解していないことが多いのでトラブルの原因となるのです。

賃借人(物件を借りている人)の居住や使用により発生してしまった建物価値の減少のうち、賃借人の「故意」「過失」「善管注意義務違反」「その他通常の使用を超えるような使用」による損耗などを復旧することを言います。

つまり、不動産屋や家主の言い分、借りていたのだから、傷つけた箇所はすべて元通りにしてくれという言い分は、すべて通る訳ではないということです。

また、普通に生活していれば、当然起こり得る傷や汚れについては、仕方のないことだと分かります。ガイドラインには、賃貸契約書の考え方や費用負担についての一般的な基準が記載されており、この考え方に基づき原状回復が行われます。

そもそも賃貸借契約とは、賃借人と賃貸人の双方の合意により行われるものですが、退去時に原状回復の程度をめぐりトラブルが起きることが多いため、このようなガイドラインが存在しています。明らかに通常使用でおきた損傷であれば、それは理路整然と不動産会社に伝えるべきです。

賃貸の原状回復における基本的な計算方法

建物は年数が経つにつれて傷んできます、これを「経年劣化」と言います。この経年劣化をもとに、原状回復の費用負担について計算をします。たとえば、畳・床・クッションフロアなどは、6年で残存価値が1円となるように負担割合を算定します。つまり、6年間住み続けている場合には、その時点で畳や床の価値は1円にしかならないということになります。

借主の負担割合の計算式は、「残存価値割合=1-居住年数÷耐用年数」となります。
具体例として、居住年数が3年、借主の過失により費用5万円の畳交換をすることになった例を計算します。

残存価値割合:1-36ヶ月÷72ヶ月=50%

「5万円×50%=25,000円」となります。

具体的なそれぞれの箇所の算定方法については、こちら(国土交通省ガイドライン発行のPDFファイル)を参考にしてください。今の状況と照らし合わせながら、具体的な数字をあてはめていくことにより、おおよその負担割合が算出できます。

国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。…

賃貸の原状回復の対象について

原状回復をする対象については、先述の国土交通省ガイドラインに明記されています。通常使用による損傷などは「賃貸人負担」、通常の使用とは言えない損傷などについては「賃借人負担」となります。具体的な例を図にしましたので、参考にしてください。

賃貸人(家主)負担となる一例
通常使用により発生したもの家具設置による床やカーペットのへこみ

テレビや冷蔵庫裏にできた電気ヤケ

日照などによる畳や床の変色

下地ボード張替え不要な画びょうの穴

建物の構造により発生したもの建物の構造上により発生した畳の変色、ふすまのゆがみ網入りガラスの亀裂
次の入居者のために行うもの次の入居者のために行う畳に裏返し・表替え、網戸交換、浴槽交換、鍵の交換

 

賃借人(入居者)負担となる一例
通常の使用を逸脱したもの

(用法違反)

不注意によるもの

手入れを怠ったもの

 引っ越し作業中のキズ

飲みこぼしによるフローリングや畳のシミ

清掃を怠ったことが原因である油のシミ、クーラーの水漏れによるカビ・シミ、タバコによるヤニ

ペットによるキズやニオイ

風呂、トイレなどの水垢

あくまで一例ではありますが、故意でなくとも賃借人の管理不足や不注意、通常の使用とはかけ離れた仕様によるキズや汚れなどについては、原状回復の考え方に従って修理をしなければなりません。

また、畳については契約時の特約条項にて、「表替えは賃借人負担」とされている場合があります。
その場合は、それに納得して契約したわけですので退去時に文句を言えない結果になります。

天災が原因の場合原状回復の義務はあるのか

地震や火災などの天災により、賃貸物件にガラスのひび割れや雨漏りなどの被害が出た場合には、その責任はどこにあるのでしょうか。天災による被害の規模や程度もさまざまな状況があるため、状況別に解説します。

建物自体が全損

民法や借地借家法にも定められている通り、建物自体が全損してしまった場合には、賃貸借契約は無効となります。つまり、賃貸借人としての権利を失うため、全損に対する責任を負う必要もありません。

損害が一部、または小規模

全体的な損害ではなく、部分的に損傷している、または前述したようなガラスにヒビ、雨漏りが発生しているなどの場合にも、賃貸人の負担で修繕するのが一般的です。しかし、すべてのケースで賃貸人の負担となるのかと言うと、決してそうではありません。たとえば、地震の影響で冷蔵庫の上に置いてあった電子レンジが床に落下してしまい、そのせいで床にキズが付いたとします。

この場合には、冷蔵庫の上に電子レンジがある状態が通常の使用に該当するのかどうか、コンセントの位置から仕方ないことだったのかなど、自然災害とは言えどちらに責任があるのかトラブルとなるケースがあります。このようなトラブルを避けるためにも、日頃から賃貸物件の使用について、通常なのか適切なのかを確認しておくことが大切です。

保証人に原状回復の支払い義務はあるのか

基本的には、部屋を借りる場合に交わされる賃貸借契約書では、「保証人」をつける契約となっています。ここで言う保証人とは、賃貸契約における「連帯保証人」のことを言います。保証人と連帯保証人は似ているようで、実はまったく異なります。保証人にはあって、連帯保証人にはない権利が2つあり、それは「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」です。

催告の抗弁権

保証人には催告の抗弁権があるため、賃借人が家賃を滞納している、または原状回復費用が未納という場合に、保証人へと請求がきた際にも、「まずは賃借人に請求してくれ」と言い返すことが可能です。しかし、連帯保証人にはこの権利がないため、請求に対して拒否できません。しかし、2020年の民法改正で連帯保証人の極度額(上限額)が設定されるようになりました。よって、極度額以上の請求は無効、つまり支払う必要はありません。

検索の抗弁権

これは「まずは賃借人の財産から弁済を受けてくれ」と言える権利のことです。つまり、保証人からすると、賃借人に弁済するだけの財産があることを証明できれば、自分への請求を拒否できる権利となります。連帯保証人にはこの権利がないため、もし賃借人に弁済するだけの財産があったとしても、保証人であるあなたが財産を差し押さえられる可能性もあります。

このように、賃貸借契約における連帯保証人には、原状回復費用を請求された場合、拒否できる権利はありません。また、保証人が原状回復の支払いを請求される他のケースとしては、借主が死亡した場合などが挙げられます。

しかし、保証人が原状回復の支払いをしなければならないケースでも、国土交通省のガイドラインに従い、適切な範囲内での原状回復費用の支払いのみ適応となります。連帯保証人への請求については、さまざまなケースがあり複雑であるため、弁護士に相談することをおすすめします。

高額な原状回復費用を請求された時の対処方法や相談先

賃貸におけるトラブルは「入居前」「入居中」「退去時」と大きく分けて3つありますが、その中でも退去時の修繕トラブルがもっとも多いです。また、件数だけではなく、退去時の原状回復費用の請求額も高額なものが多く、よく分からず支払ってしまったという方も少なからずいます。具体的にどのように高額請求と向き合えばよいのか、どこへ相談すればよいのかを見ていきましょう。

賃貸借契約書の内容を確認

賃貸借契約書とは、賃借人と賃貸人との間で交わされる契約書ですが、あまりよく確認せずにサインしている方も多く、これが後のトラブルへと発展しています。だいたいの賃貸借契約書には、「原状回復義務」についての記載があります。これは、故意による損傷については補償しなければならないということですが、どこまでが故意で、どこまでが通常使用なのか判断がつかないケースもあります。

このような場合に「原状回復費用の高額請求」が発生しています。
すべて契約書に従わなければならないかと言うと、決してそうではありません。しかし、原状回復の義務はあるため、どこまでが自己責任であるのかを把握しておく必要があります
たとえば、日当たりがよく普通に生活をしていても畳の日焼けが防げないという場合には、これは通常使用にあたります。

逆に、子どもがふすまに落書きをする、たたみをおもちゃで傷つけるなどの場合には、故意ではないにせよ、不注意で起きた損傷であるため補償する必要があります。定義が難しいところではありますが、判断がつかない場合には、専門家の意見を仰ぐのが良いでしょう。
「子供がしたことだから知らない!仕方がない!」と言えば、不動産会社も熱くなり、トラブルになってしまう可能性が高い案件です。

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敷金や原状回復についての相談先

自分ではなかなか管理会社や大家さんと交渉できないという場合には、「行政機関の相談窓口」「国民生活センター」「弁護士事務所」「司法書士事務所」を活用することをおすすめします。

行政機関の相談窓口

行政機関の相談窓口で行われている無料法律相談会では、相談時間が30分から1時間など、制限はありますが弁護士を始めとする専門家に相談することが可能です。役所の入り口などにポスターが掲載されているほか、チラシでポスティングされていることもあるため確認してみましょう。

国民生活センター

国民生活センターでは、消費生活全般について相談に乗ってくれますが、電話対応が基本となっています。賃貸物件に関するトラブルについては、相談件数も多く実績も豊富なため、親身になって相談に乗ってくれるでしょう。

弁護士事務所

弁護士事務所では、法律の専門家である弁護士が対応してくれるため、賃貸物件に関するトラブルの経験が豊富な方であれば、個人で交渉するよりも原状回復費用が安く済む可能性もあります。最近では無料相談を行っている事務所も多く、有料の場合でも1時間で1万円が料金相場となっています。

司法書士事務所

司法書士事務所では、不動産の登記手続きなどを中心に行っていますが、認定司法書士であれば少額訴訟が行えます。つまり、原状回復費用の相談だけではなく、弁護士と同じように裁判になっても争えるため安心です。事務所によっては時間制限ありで法律相談を行っているところも多いため、お近くの事務所を検索してみるのもよいでしょう。

高額な請求をされた場合は専門家に相談です!

もう一度、原状回復とは、賃借人(物件を借りている人)の居住や使用により発生してしまった建物価値の減少のうち、賃借人の「故意」「過失」「善管注意義務違反」「その他通常の使用を超えるような使用」による損耗などを復旧することを言います。

通常使用による損傷(電気ヤケ、カレンダーを付けるためにあけた画鋲穴等)は、生活する上で仕方のないことです。

明らかに原状回復費用にしては高額請求だと感じた場合には、専門家に相談することをおすすめします。
まずは請求されている金額を鵜呑みにせず、どういう理由で費用が発生しているのかを聞いてみることがよいでしょう

それでも解決しない場合には、行政機関や弁護士へ相談することが解決への近道です。

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