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賃貸借契約時における保証人とは?保証人は必須なのか?家賃保証会社も併せて紹介

年金受給者のおばあちゃんしかいないけど、大丈夫かな?
連帯保証人になってくれる人いないけど、賃貸物件は借りられるのかな?

賃貸物件を借りるためには、基本的には保証人が必要でした。
しかも、保証人というとあまり良い印象はなく、知り合いとはいえ頼みづらいものでしたよね。

勘の良い方はお気づきになったと思いますが、実は今の時代、賃貸借契約時において保証人というものを立てなくてもよくなってきています。全部ではないですが、おおよそ半数以上の不動産屋が保証人を必要としていません。

いずれにしても、保証人、誰にお願いしよう、、と悩むような時代ではなくなってますよ。

前半では時代はどう変わったのか、後半では家賃保証会社だった場合のデメリットを解説します。

そもそもなぜ保証人が必要だったのか

借主が家賃を滞納、もしくは賃借した物件を汚損した場合は通常借主に請求しますが、なんらかの理由で借主が履行できない場合に、代わって弁済する義務を負う人のことで、通常、賃貸借契約を結ぶ場合には保証人、もしくは連帯保証人は必須でした。

とはいえ、当時からトラブルが発生しない限り、保証人に迷惑をかけたり、連絡がいくことはありません。

保証人と連帯保証人の違い

保証人と連帯保証人は、同じ役割ではありません。

保証人は、借主が家賃を滞納した場合のみ、代わりに支払う義務が生じます。
催促の電話が保証人の元に電話がかかってきても、借主本人にまずは支払いを要求でき、借主本人がそれでも支払わない場合に、保証人が支払うことになります。

連帯保証人の場合、借主と同等の立場になるため、保証人に比べると責任が重くなります。
そのため、借主が家賃を滞納した場合、借主ではなく最初から連帯保証人に支払いを求めることが出来ます。
またそれ以外にも、物件の汚損をはじめ、原状回復費用も保証する義務があります。

いずれの場合も連帯保証人には拒否権はありません。

家賃保証会社とは

ところが近年では、保証人、連帯保証人の代わりに家賃保証会社を利用することが定番となりつつあります。
単に保証会社という場合は、主にこれを指します。

その背景には、2020年民法改正によって極度額が設定されたことから個人の保証では難しいと判断されたことや高齢化が進み、保証人として頼みづらくなってしまった、保証人として認められなくなったことがあげられますね。
そうなると、不動産仲介会社も家主もなかなか貸せる人がいなくなるわけです。

そういったことを理由にメジャーとなっていきました。なので家賃保証会社の審査に通る方は、保証人についてはまったく問題なく賃貸借契約を結ぶことが出来ます。

家賃保証会社を使用するメリットは?

とにかく賃貸借契約がスムーズに進むということ、人に頭を下げる必要がないということです。
それによって入居審査の完了までに要する時間はおおよそ1-3日間です。
早いところでは即日審査が完了する保証会社もあります。

家賃保証会社は、どんな物件でも利用できる?

利用できますよー!
高い家賃の居住用はもちろん、事業用でも利用できます。
ただし、管理会社、家主の意向で利用出来ない物件も極少数ですがあります。

家賃保証会社の契約内容は?保証料は?弁済時期は?

知り合いに頼むよりも、気楽に終わる反面、賃貸借契約の場合は家賃に応じた保証料(保証委託料)を契約者(入居者)が支払う必要があります。保証料は、保証会社により異なり、契約時に15,000円もしくは家賃の3割、毎月家賃の1%を支払うや、毎月の保証料支払いがない代わりに更新時に10,000~20,000円別途支払いなどがあります。

それを支払う代わりに、家賃滞納が発生した場合や、強制退去後の原状回復費用など、管理会社もしくは家主から請求があると基本的にはすぐに弁済されるため、実際管理会社、家主とも導入のメリットが大きくなっています。

もちろん、弁済が行われると契約者へは保証会社からサービサーを通じて請求が行われます。

家賃保証会社+保証人or連帯保証人を設定されることはある?

基本的には無いでしょう。

ただし、法人契約の場合は、連帯保証人欄に法人の代表者が連帯保証することがありますが、それもあくまでも形式上です。
当然ですが、会社自体もそこは理解してくれているでしょう。

管理会社、家主から家賃保証会社へはいつ請求される?

これには明確な規定は全くないので、管理会社、家主次第と言えます。

実際に10日待つところもあれば、1か月待つところもありますし、厳しい管理会社であれば1週間で保証会社に弁済を求めるところもあります。
いずれにしても当月の家賃支払いが遅れそうな場合には、管理会社、もしくは家主に必ず連絡をするようにしておきましょう。

また、今日では保証会社から不動産管理会社、もしくは家主に直接家賃支払い、のちに契約者自身に毎月請求するという形式もあります。

保証料には消費税はかかる?

居住用の場合は消費税は必要ありません。ただし、事業が目的であれば消費税の課税対象です。

無職だけど、家賃保証は受けられる?

可能な家賃保証会社と不可能な家賃保証会社があります。
ただ、基本的には無職の場合は、不動産会社の入居審査地点でNGな場合が多いのが正直なところです。

その理由は明確で、早速家賃の支払いが滞る可能性が高いからです。
とはいえ、無職の方でもあきらめないでくださいね

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家賃保証会社が設定される場合のデメリットは?

すべての家賃保証会社がそうではないですが、金融事故(信用情報に傷がある)を起こしている方は審査に通らない場合があります。
別記事に詳しく掲載しているのでそちらをどうぞ。

家賃保証会社の審査が通らなかった。その場合はどうすべき?

先述したように、管理会社も家主も家賃保証会社を導入したほうが家賃回収を行いやすいことから、逆に保証人、連帯保証人を設定しない不動産会社も増えてきました。

家賃保証会社の審査が通らなかった場合、どうなるのか、どうすべきなのかをここからは解説していきます。

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不動産会社の裁量次第というところもある

不動産会社にも様々な思いがあります。
例えば、どうしても決めたい物件があったりして、そこに申し込んだ方が家賃保証会社の審査に落ちた場合は、別の家賃保証会社を設定したりします。

みんな人間です。
その人柄を見て、判断することもあります。
職歴なども考慮する場合もあります。

今まで、家賃の支払いを飛ばしたことがあった過去などがあれば思い切って相談してみましょう。

ケース1 法人契約にする

入居者の審査が通らない場合でも、ご自身の会社にお願いして法人契約で締結する場合には審査が通る可能性が極めて高くなります。

ケース2 大手ハウスメーカーの物件に申し込んでみる

大東建託や東建コーポレーション、レオパレス21など独自審査を行っている大手ハウスメーカーであれば比較的審査が緩く、可決の可能性が高いです。

ただし、いずれも前回、迷惑を掛けていない保証会社に限ります。

ケース3 家賃を1~2年分、先納めする

家賃を1~2年分、先払い(担保)すると伝えることで保証会社を外せれるケースもあります。
しかし、これも不動産会社の担当、会社自身の裁量によるので、絶対大丈夫とは言い切れません。

ケース4 初期費用をクレジットカード決済にする

クレジットカードが所有出来ている点で、信用情報をクリアできる場合があります。
しかし、初期費用をクレジットカードで支払える不動産会社は都心、地方であってもそう多くはありません。
全部がダメだと言われたら、根気よくそれが可能なところを探す必要があるかもしれません。

基本的には、保証人については気にしなくて大丈夫

今の時代、保証人について悩む時代ではなくなりました。
入居希望者、不動産管理会社、家主それぞれにとって、お互い導入メリットが大きい家賃保証会社です。

スーモやホームズなどのポータルサイトで気になる物件を見つけたら、掲載している不動産仲介会社に事前に問い合わせしてみても良いと思います。

「保証人がいない場合でも契約できますか??」と聞けば、不動産会社も全く気にせず「うちは保証会社使っていますので大丈夫ですよー」と答えてくれるでしょう。

良い物件はすぐになくなります。保証人で悩む必要はなくなったと思うので、ぜひ積極的に申し込んでみましょうー!

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